Guia definitiva: todo lo que necesitas saber sobre el AFO

¿Quieres comprar una edificación y no sabes si esta es completamente legal? ¿Tienes una vivienda en suelo no urbanizable construida hace años y quieres reformarla? ¿Es posible legalizar una edificación realizada sin licencia? En esta Guía Definitiva descubrirás todo lo que necesitas saber sobre la situación de “Asimilado a Fuera de Ordenación” en Andalucía y cómo tramitarla.

¿Qué es el AFO?

Las siglas A.F.O. hacen referencia al concepto de “Asimilado a Fuera de Ordenación” y es el régimen que se le aplica a una edificación terminada que ha sido construida sin haber solicitado la licencia urbanística (cuando esta sea obligatoria) o que, habiéndola solicitado, se ha realizado en contra de sus indicaciones (respecto a la edificabilidad, altura, alineaciones…) y para la que ha transcurrido el plazo máximo del que dispone la Administración para adoptar medidas que restablezcan la legalidad urbanística (es decir, el plazo máximo para sancionarnos y “obligarnos” a demoler la edificación)

Las construcciones que se encuentran en esta situación tienen una serie de limitaciones: no pueden acceder a los servicios básicos, no se puede realizar en ellos ningún tipo de ampliación o reforma…

¿Qué es el RAFO? ¿Si lo realizo, la propiedad pasa a estar legalizada?

Si tienes una construcción que se encuentra en situación de AFO, y quieres acceder a los servicios básicos o realizar reformas, será necesario tramitar en el Ayuntamiento un procedimiento llamado “Reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación”, comúnmente conocido como RAFO.

Es importante señalar que la realización de este procedimiento no significa que la construcción pase a estar legalizada, únicamente supone el reconocimiento por parte de la administración urbanística de que ésta “ya no puede hacer nada” ante la infracción cometida.

¿Qué requisitos debe cumplir mi edificación para solicitar el RAFO?

1) Que haya transcurrido el plazo de 6 años desde que se terminó la edificación, y que puedas demostrar esta circunstancia (a través de fotografías, por ejemplo).

2) Que la edificación reúna las condiciones mínimas de seguridad y salubridad, y lo certifique un técnico competente.

Sin embargo, hay determinadas categorías de suelo en las que, aunque hayan transcurrido los 6 años, no podrá realizarse al RAFO (por ejemplo: suelo no urbanizable de especial protección, Zonas de Influencia del Litoral, suelos destinados a parques o jardines…) Por ello es muy importante contactar con un profesional que pueda asesorarte sobre la clase de suelo donde se encuentra tu edificación o sobre si esta cumple las condiciones mínimas de seguridad y salubridad, ¡nosotros estaremos encantados de ayudarte!

CUENTANOS QUE NECESITAS

Una vez obtenido el RAFO… ¿qué obras puedo hacer?

Una vez otorgado el reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación, podrán autorizarse las obras de conservación necesarias para el mantenimiento de la edificación; y cuando esta no cuente con acceso a los servicios básicos, se pueden realizar las obras necesarias para la acometida a las redes de infraestructuras. Además, se podrán otorgar licencias de actividad siempre y cuando la edificación construida reúna los requisitos para dicha actividad sin realizar más obras ni modificar el uso. No podrán realizarse cambios de uso, ni obras de ampliación o reforma.

Quiero comprar una vivienda: ¿cómo se si es legal o tiene RAFO?

En el caso de que tengas dudas sobre si la vivienda que quieres adquirir esté en situación de Asimilado a Fuera de Ordenación legalmente reconocida o si, por el contrario, sospechas que puede haber sido construida sin licencia y no estás seguro de si, una vez adquirida, pueden obligarte a demolerla (al no haber transcurrido el plazo indicando anteriormente) te recomendamos que consultes con un profesional que pueda asesorarte en tu caso concreto.

En cualquier caso, debes saber que, realizado el RAFO, el Ayuntamiento entregará al titular de la vivienda una Resolución en la que se indica (entre otras cosas) el reconocimiento de esta situación, así como la indicación expresa de si existen otros procedimientos penales que pudieran afectar a la edificación. Por ello, es fundamental que el propietario de la vivienda te facilite todos los documentos de la edificación antes de realizar la transacción, incluido la resolución del RAFO.

¿Y si quiero vender mi propiedad? ¿Tengo que tramitar el RAFO?

Inversamente a lo que acabamos de comentar, es probable que el futuro comprador sospeche que tu propiedad pueda no estar legalmente reconocida como AFO (sobre todo si ésta se encuentra en suelo no urbanizable) y te pida documentación que lo acredite; por lo que, aunque no es estrictamente obligatorio, si es muy recomendable.

En este sentido, tenemos que mencionar que el hecho de incluir en las ofertas de compraventa información errónea o que puedan ser susceptible de inducir a error a los compradores sobre las condiciones urbanísticas de las obras es una infracción sancionada por la legislación urbanística.

¿Cuánto cuesta el trámite de Asimilación Fuera de Ordenación?

Como hemos mencionado en epígrafes anteriores, el Reconocimiento de la situación de Asimilado a Fuera de Ordenación corresponde al Ayuntamiento, quien establece la correspondiente tasa; por lo que dependiendo del municipio en el que se encuentre la edificación, el RAFO tendrá mayor o menor coste. A ello hay que añadirle, además, los honorarios profesionales de los técnicos encargados de la tramitación del procedimiento y realización de informes, que va a depender principalmente de la magnitud de la edificación en cuestión.

Es importante que realices estos procesos de la mano de un profesional que pueda asesorarte en el camino técnico y legal. En Munoz Barcia Arquitectos contamos con años de experiencia y profesionales disponibles para solventar tus dudas y asesorarte en cualquier duda que se te presente de forma gratuita. ¡Llámanos sin compromiso!

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