Preguntas frecuentes sobre las segregaciones

En este post vamos a aclarar las preguntas más frecuentes sobre las segregaciones. Si tras leerlo tienes alguna duda, te recomendamos que leas nuestra GUÍA: TODO LO QUE NECESITAS SABER SOBRE PROYECTOS DE PARCELACIÓN/SEGREGACIONES, donde podrás encontrar toda la información que necesites.

1 - ¿Qué es una segregación?

Según la definición contenida en el diccionario de la Real Academia Española, segregar consiste en “separar o apartar algo o a alguien de otra u otras cosas”. Aplicado al ámbito del urbanismo, la segregación es el procedimiento por el cual se divide un bien inmueble en varios bienes más pequeños.

Y ¿qué entendemos por bien inmueble? Para explicarlo, acudimos a la definición que hace de ello la Ley del Catastro Inmobiliario, que define bien inmueble como: “la parcela o porción de suelo de una misma naturaleza, enclavada en un término municipal y cerrada por una línea poligonal que delimita el ámbito espacial del derecho de propiedad de un propietario o de varios pro indiviso y, en su caso, las construcciones emplazadas en dicho ámbito, cualquiera que sea su dueño, y con independencia de otros derechos que recaigan sobre el inmueble”.

Es decir, cuando hablamos de bienes inmuebles, nos referimos tanto a fincas, parcelas o solares en cualquier clase de suelo, como a las construcciones que estén sobre estas fincas, parcelas o solares (como por ejemplo una vivienda unifamiliar, un apartamento de un edificio plurifamiliar, un local comercial que forme parte de un edificio, etcétera) siempre que pueda delimitarse la propiedad privada de dicho bien.

2 - ¿Necesito licencia para hacer una parcelación?

SI. Esta licencia tendrá la finalidad de comprobar que la alteración propuesta del inmueble se ajusta a la legislación urbanística y a los instrumentos de planeamiento aplicables.

Será necesario solicitar licencia de división, segregación o agrupación para cualquier alteración en la superficie de un terreno, finca o parcela que se pretenda realizar en cualquier clase de suelo; si bien dependiendo de la clase de suelo en la que nos encontremos se permitirán una serie de actuaciones u otras.

a. En suelo urbano no consolidado o sujeto a planeamiento de desarrollo se permitirá la segregación, división o agrupación que se realice al objeto de disponer de la propiedad siempre que no dificulte el desarrollo del planeamiento.

b. En suelo no urbanizable solo se permiten los fraccionamientos de terrenos a efectos exclusivamente agrarios o forestales, por lo que las parcelas resultantes deben cumplir con las unidades mínimas de cultivo establecidas por la Consejería competente de la Junta de Andalucía.

Para el caso del municipio de Málaga, por poner un ejemplo que sirva como referencia, se establece una unidad mínima de cultivo en secado de treinta mil metros cuadrados, y una unidad mínima de cultivo en regadío de dos mil quinientos metros cuadrados.

En este tipo de segregaciones, será obligatorio hacer constar en el Registro de la Propiedad, mediante nota marginal, la imposibilidad de realizar obras de edificación y/o urbanización en dichas parcelas.

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3 - ¿Cuál es el procedimiento que tengo que seguir para obtener la licencia?

Para obtener la licencia de segregación, deberás presentar (junto con la correspondiente solicitud en el Ayuntamiento) un proyecto suscrito por técnico competente que incluirá, entre otros, los siguientes aspectos:

- Planos georreferenciados de la situación y superficie de los terrenos o bienes afectados por la alteración.

- Planos de las fincas y parcelas iniciales y resultantes.

- Identificación catastral y registral de las fincas afectadas.

- Condiciones urbanísticas vigentes.

4 - ¿Cuánto cuesta la licencia de segregación?

Las tasas correspondientes a las licencias las dispone cada municipio, por lo que tendrás que consultar en el Ayuntamiento correspondiente al que pertenezca el bien que quieras parcelar para saber el precio exacto.

A modo de ejemplo y para que sirva de referencia, en la provincia de Málaga la tasa de licencia de agrupaciones de fincas es de cincuenta euros por parcela original objeto de estudio, con una tasa mínima de doscientos euros. A ello habrá que añadirle los honorarios técnicos por la redacción del proyecto, que irá en proporción a la magnitud del proyecto en sí.

En Munoz Barcia Arquitectos llevamos años tramitando proyectos de parcelación y segregación por lo que, si tienes alguna duda, puedes contactar con nosotros sin compromiso y te asesoraremos en la tramitación de tu proyecto de parcelación.

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