Construcción de casas en el campo (LISTA) + Reglamento
¿Tienes una parcela en el campo y te gustaría construirte una casa? ¿Siempre has querido tener una casa en el campo pero no sabes por dónde empezar? ¿Crees que la legislación no te permite construir viviendas en el campo? ¿Has visto en los periódicos que existe una nueva ley y/o reglamento que permite construir viviendas en el campo? Si es así, no dudes en seguir leyendo porque en este post descubrirás muchas de las novedades que traen la nueva Ley Lista y su Reglamento que persiguen permitir la construcción de viviendas en el campo en la comunidad autónoma de Andalucía.
¿Pero por qué ahora sí y antes no?
Durante los años de vigencia de la LOUA ó Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, la construcción de viviendas en el campo o en suelo rústico, ha estado muy limitada. Para poder justificar la construcción de una casa de campo, había que solicitar un permiso especial a la Junta de Andalucía, o proyecto de actuación que en la mayoría de los casos era denegado tras grandes tiempos de espera y gastos en documentación y servicios técnicos.
Todo ello aburrió a los promotores a invertir en suelo rústico, incrementado el valor de las viviendas existentes en el campo y disminuido el valor del suelo rústico disponible en el mercado.
Como muchos habréis oído, la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (LISTA) propone dar un cambio radical a esta situación y plantea la posibilidad de conceder licencias para construir nuevamente en el campo. ¿Y es que a quién no le gustaría tener una vivienda en la naturaleza? Sin embargo, la LISTA, no desarrolla completamente las condicionantes que permitirán la construcción de viviendas en el campo y concede la potestad a un reglamento posterior de desarrollar las condiciones sobre las que estas viviendas podrán ser construidas. No es hasta el 29 de noviembre es aprobado el reglamento de la lista, promulgando los condicionantes para la construcción de viviendas en el campo en Andalucía, sus provincias y municipios. (Málaga, Marbella, Mijas, Estepona, Sotogrande, Cádiz, etc)
¿Pero entonces cuáles son estos condicionantes?
El artículo 31 del Reglamento de la LISTA, desarrolla los condicionantes necesarios para que se otorgue una autorización a la edificación de casas en el campo siempre que no induzcan a la formación de nuevos asentamientos. Para ello, será necesario solicitar una licencia municipal y esta ha de contemplar que se cumplen los siguientes requisitos:
No se permitirá más de una vivienda unifamiliar aislada por parcela ni las divisiones horizontales, salvo para aquellas con tipología de cortijo, hacienda o similar, terminadas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, que acrediten la existencia a esa fecha de un uso plurifamiliar.
La parcela deberá tener una superficie mínima de 2,5 hectáreas y permitir el trazado de un círculo de 50 metros de radio en su interior. La superficie mínima cuando la parcela se localiza en terrenos forestales será de 5 hectáreas.
La vivienda deberá situarse a una distancia superior a 100 metros respecto de cualquier otra edificación de uso residencial.
La superficie ocupada por la edificación destinada a vivienda no excederá del uno por ciento de la parcela. En el resto de la superficie se mantendrá, en lo esencial, el arbolado, la topografía y las condiciones naturales del terreno, salvo que resulte necesaria su alteración para la implantación de actuaciones ordinarias. La superficie de explanación, por desmonte o terraplén, que resulte necesaria para la ejecución de la edificación, no excederá del treinta por ciento de la superficie que ocupa.
La superficie máxima edificable no excederá del uno por ciento de la superficie de la finca y la altura máxima será de dos plantas, contabilizándose las mismas conforme a lo dispuesto en los instrumentos de ordenación urbanística.
La edificación tendrá las condiciones tipológicas de una vivienda unifamiliar aislada, debiendo respetar una distancia mínima de 25 metros a los linderos de la parcela.
Los servicios básicos que demande la vivienda deberán garantizarse de forma autónoma y preferentemente mediante instalaciones de autoconsumo con fuentes de energía renovable. Excepcionalmente se permitirá el suministro a través de las redes de infraestructuras cuando cuenten con la autorización sectorial correspondiente y para ello sólo se precisen las obras de acometida.
La edificación se situará fuera de las zonas inundables y cuando se realice sobre terrenos forestales deberán garantizarse las condiciones de seguridad de la población en caso de incendio y cumplir con las condiciones que se establecen en la legislación forestal.
Además…
Las viviendas en el campo, no podrán impedir las actividades y usos ordinarios del suelo no urbano, es decir, no nos podemos quejar si tenemos una granja de cerdos en la parcela del vecino.
La construcción de la vivienda será compatible con el desarrollo de usos ordinarios en la misma parcela y no podrá implicar la imposibilidad de materializar las edificaciones que estos demanden, conforme a las determinaciones de la ordenación urbanística.
No serán autorizables las viviendas que impidan el desarrollo de las actuaciones ordinarias en las fincas colindantes. A estos efectos, se dará audiencia a los titulares de las fincas colindantes al objeto que puedan hacer valer esta circunstancia durante el trámite de autorización previa.
Muy Importante…
Como siempre, indicar que esto no es una lista exhaustiva, y que además de los condicionantes indicados por el Reglamento, se tendrá que atender a lo indicado por la legislación sectorial, municipal y territorial, por lo que siempre te recomendaremos contactar con un arquitecto profesional, antes de invertir en la compra de una finca o terreno rústico, que pueda asesorarte en tu caso concreto.
Por ejemplo si nuestra finca está en San Roque, Marbella, Málaga o Mijas, podemos tener condicionantes diferentes, debido a las ordenanzas de suelo rústico existentes en cada municipio.
¿Voy a tener que pagar tasas extras?
Sí, además de las conocidas tasas municipales y fianzas que también se pagan en suelo urbano y que varían según cada municipio y sus ordenanzas, la cuantía de prestación compensatoria que establece el reglamento será del 15 % del presupuesto de ejecución material de las obras que hayan de realizarse.
Es importante que realices todas las gestiones de la mano de un profesional que pueda asesorarte en el camino técnico y legal, dado que finalmente, será un arquitecto el que tenga que preparar el proyecto para la construcción de tu casa en el campo y solicitar la licencia de obras. En Munoz Barcia contamos con años de experiencia y profesionales disponibles para solventar tus dudas y asesorarte en cualquier duda que se te presente de forma gratuita. ¡Llámanos sin compromiso!
Hola soy Javier Muñoz Fuentes, Arquitecto colegiado 1856 del COA Málaga. Cuentame como puedo ayudarte…..Puedes encontrarme en el +34 654 00 11 69
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