Preguntas frecuentes sobre los proyectos de parcelacion

En este post vamos a aclarar las preguntas más frecuentes sobre los proyectos de parcelación. Si tras leerlo tienes alguna duda, te recomendamos que leas nuestra GUÍA: TODO LO QUE NECESITAS SABER SOBRE PROYECTOS DE PARCELACIÓN/SEGREGACIONES, donde podrás encontrar toda la información que necesites.

1 - ¿Qué es la parcelación?

Según lo dispuesto en la legislación urbanística de Andalucía, se considera parcelación urbanística:

a) En terrenos que tengan el régimen propio de suelo urbano y urbanizable, toda división simultánea o sucesiva de terrenos, fincas, parcelas o solares.

b) En terrenos que tengan el régimen de suelo no urbanizable, la división simultánea o sucesiva de terrenos, fincas o parcelas en dos o más lotes que, con independencia de lo establecido en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza, pueda inducir a la formación de nuevos asentamientos.

Es importante resaltar que, en Andalucía, las parcelaciones en suelo no urbanizable están prohibidas (en ese tipo de suelo lo que se permite hacer son segregaciones, por lo que, si ese es tu caso, te recomendamos que leas cualquiera de nuestros posts: PREGUNTAS FRECUENTES SOBRE SEGREGACIONES o GUÍA: TODO LO QUE NECESITAS SABER SOBRE PROYECTOS DE PARCELACIÓN/SEGREGACIONES). Por ello, cuando hablamos de parcelaciones nos referimos a todas aquellas divisiones de suelo urbano o urbanizable que tienen la característica principal de que, además de dividir físicamente el suelo, también es necesario realizar el reparto de los derechos urbanísticos sobre ese suelo. Estos derechos son principalmente el aprovechamiento urbanístico o, en otras palabras, la edificabilidad del uso asignado por el planeamiento urbanístico que podemos construir sobre ese suelo.

Para el resto de las divisiones de todo tipo de inmuebles (parcelas en suelo rústico, locales comerciales, pisos, etc) no se realizará una parcelación, sino una segregación.

2 - ¿Necesito licencia para hacer una parcelación?

SI. Esta licencia tendrá la finalidad de comprobar que la alteración propuesta del inmueble se ajusta a la legislación urbanística y a los instrumentos de planeamiento aplicables. Toda alteración de la superficie de un inmueble está sujeta a la previa obtención de la licencia de parcelación. No podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se contenga un acto de parcelación sin la aportación de la preceptiva licencia, que los notarios deberán testimoniar en la escritura correspondiente.

No obstante, existe una excepción a esta regla, y es que cuando la parcelación esté contenida en un proyecto de reparcelación aprobado no será necesario solicitar la licencia.

CUENTANOS ¿QUE NECESITAS?

¿Qué es una reparcelación? Aunque se parece a la parcelación, son operaciones diferentes. La reparcelación consiste en la reestructuración de fincas incluidos en una unidad de ejecución para su nueva división ajustada a los instrumentos de planeamiento. Es decir, cuando exista un instrumento de planeamiento urbanístico que sea el que ordene la reestructuración de fincas (anteriormente rurales) para convertirlas en nuevos solares con un determinado uso (residencial, comercial…) en ese caso estamos ante una reparcelación. Ya que es el propio instrumento de planeamiento quien ha “ordenado” la reparcelación, esta es una operación completamente legítima, que no necesita solicitar ningún tipo de licencia.

3 - ¿Cuál es el procedimiento que tengo que seguir para obtener la licencia?

Para obtener la licencia de parcelación, deberás presentar (junto con la correspondiente solicitud en el Ayuntamiento) un proyecto de parcelación suscrito por técnico competente que incluirá, entre otros, los siguientes aspectos:

Planos georreferenciados de la situación y superficie de los terrenos afectados por la alteración.
Planos de las fincas y parcelas iniciales y resultantes.
Identificación catastral y registral de las fincas afectadas.
Condiciones urbanísticas vigentes.

Es importante señalar que la licencia municipal sobre parcelaciones se otorga por el ayuntamiento bajo la condición de que se presente la escritura pública por la que se ha formalizado el proyecto de parcelación dentro de los tres meses siguientes a la concesión de la licencia. Transcurrido este plazo sin que se haya presentado dicha formalización, la licencia caducará, por lo que habrá que iniciar los trámites nuevamente.

4 - ¿Cuánto cuesta la licencia de parcelación?

Las tasas correspondientes a las licencias las dispone cada municipio, por lo que tendrás que consultar en el Ayuntamiento correspondiente al que pertenezca el bien que quieras parcelar para saber el precio exacto.

A modo de ejemplo y para que sirva de referencia, en la provincia de Málaga la tasa de licencias de parcelación es de doscientos veinte euros por parcela resultante (con un máximo de mil cien euros y una tasa mínima de cuatrocientos cuarenta euros). A ello habrá que añadirle los honorarios técnicos por la redacción del proyecto, que irá en proporción a la magnitud del proyecto en sí.

En Munoz Barcia Arquitectos llevamos años tramitando proyectos de parcelación y segregación por lo que, si tienes alguna duda, puedes contactar con nosotros sin compromiso y te asesoraremos en la tramitación de tu proyecto de parcelación.

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