Guia: Todo lo que necesitas saber sobre los proyectos de parcelacion y segregaciones

Probablemente has escuchado hablar sobre el término “parcelación” en más de una ocasión, pero no tienes claro de qué se trata, o cuales son las diferencias con otros conceptos parecidos como “reparcelación” o “segregación”. Hoy venimos a brindarte una guía sobre todo lo que necesitas saber sobre los proyectos de parcelación y segregación, para que puedas conocer todos los detalles que necesites sobre esta operación urbanística.

1 - Definiciones

Tanto los proyectos de parcelación como los proyectos de segregación tienen por objeto la “reestructuración” de parcelas, fincas, terrenos… que son independientes unos de otros, ya sea mediante su unión con otras fincas o mediante la división de estas. Es importante, antes de profundizar más en la explicación aclarar una serie de conceptos:

Finca: La unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo.
Parcela: La unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso o solo uso urbanístico independiente.
Solar: Comprende las parcelas que cuentan con todos los requisitos necesarios (referentes a las condiciones mínimas que debe reunir la urbanización) para proceder a la edificación.

2 - Diferencias entre parcelación y reparcelación

Según lo dispuesto en la legislación urbanística de Andalucía, se considera parcelación urbanística a: “toda división simultánea o sucesiva de terrenos, fincas, parcelas o solares”. cuando hablamos de parcelaciones nos referimos a todas aquellas divisiones de suelo urbano o urbanizable que tienen la característica principal de que, además de dividir físicamente el suelo, también es necesario realizar el reparto de los derechos urbanísticos sobre ese suelo. Estos derechos urbanísticos dependen de la clase de suelo concreto en la que nos encontremos, pero en general se trata del “uso, disfrute y explotación normal del bien” lo que se traduce en una edificabilidad (metros cuadrados de techo que podemos construir) de un determinado uso asignado por el planeamiento urbanístico (residencial, comercial, industrial, terciario…)

¿Qué es una reparcelación? Aunque se parece a la parcelación, son operaciones diferentes. A diferencia de la parcelación, en la que un particular decide voluntariamente (y por los motivos que sean) parcelar su terreno, finca, parcela o solar; la reparcelación es consecuencia de la ejecución del planeamiento urbanístico:

El planeamiento urbanístico asigna una serie de usos a los terrenos en los que se va a expandir la ciudad (residencial, comercial, equipamientos, viales, zonas verdes…) El proceso por el cual las fincas rústicas pasan a convertirse en esos nuevos usos es una reestructuración de fincas que se realiza a través de un proyecto de reparcelación. Es un instrumento de planeamiento urbanístico el que ordena esta reestructuración por lo que, en este caso, no será necesario solicitar ningún tipo de licencia.

3 – Diferencias entre parcelación y segregación

Como ya hemos comentado, la parcelación se refiere a aquellos terrenos, fincas, parcelas o solares para los que, además de dividir físicamente el suelo, hay que repartir los derechos urbanísticos asociados a ese suelo. Esto ocurre generalmente en los terrenos de suelo urbano o urbanizable para los que el planeamiento urbanístico ha asignado una edificabilidad y un uso.

La segregación es el procedimiento por el cual se divide un bien inmueble en varios bienes más pequeños, y se utiliza para todos aquellos casos de divisiones en los que no existen derechos urbanísticos asociados que repartir. Esto ocurre, por ejemplo, para divisiones de terrenos en suelo no urbanizable, particiones de viviendas unifamiliares o de apartamentos en un edificio plurifamiliar, divisiones de locales comerciales o cualquier otro uso que no sea el comentado en el párrafo anterior.

4 – Entonces ¿qué operación es la que tengo que realizar en cada clase de suelo?

Como ya hemos comentado, si estamos ante un suelo urbano o urbanizado que tiene asignado aprovechamiento urbanístico por el planeamiento urbanístico tenemos que realizar un proyecto de parcelación. Para los demás casos hay que realizar un proyecto de segregación.

Es importante señalar que, en Andalucía, las parcelaciones urbanísticas en suelo no urbanizable están terminantemente prohibidas, siendo nulos de pleno derecho los actos administrativos que las autoricen. Ello se debe a que las parcelaciones “reparten edificabilidad” y ello puede inducir a la formación de nuevos asentamientos en suelo no urbanizable, algo totalmente prohibido por la legislación urbanística y sectorial. En este tipo de suelo, por tanto, estaremos siempre ante una segregación.

5 – ¿Todas las fincas se pueden parcelar/segregar?

La segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística.

Es decir: la legislación urbanística establece una serie de requisitos mínimos que deben cumplir los terrenos, fincas, parcelas o solares (superficie mínima, longitud de fachada mínima…) Si al finalizar el proceso de parcelación o segregación, una de las fincas resultantes no cumpliera con dichos requisitos, en ese caso no sería posible realizar la operación.

Si tienes dudas sobre cuales son los requisitos mínimos de terrenos, fincas… que afectan a tu caso particular, te recomendamos que contactes con un profesional, ya que es necesario que te asesoren correctamente para evitar problemas en el futuro. En Munoz Barcia Arquitectos contamos con una amplia experiencia en este tipo de proyectos, ¡pregúntanos sin compromiso!

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6 – ¿Qué fincas son indivisibles?

Para responder esta pregunta es necesario diferenciar según el tipo de suelo que nos encontremos, ya que se rigen por criterios diferentes:

Para suelos urbanos y urbanizables son indivisibles las fincas, unidades aptas para la edificación, parcelas y solares siguientes:

a) Los que tengan unas dimensiones inferiores o iguales a las determinadas como mínimas en el instrumento de planeamiento, salvo que los lotes resultantes se adquieran simultáneamente por los propietarios de fincas colindantes, con la finalidad de agruparlos y formar uno nuevo con las dimensiones mínimas exigibles.

b) Los de dimensiones inferiores al doble de las requeridas como mínimas en el instrumento de planeamiento, salvo que el exceso de éstas se agrupe en el mismo acto a terrenos colindantes.

c) Los que tengan asignada una edificabilidad en función de la superficie, cuando se materialice toda la correspondiente a ésta.

d) Los vinculados o afectados legalmente a las construcciones o edificaciones e instalaciones autorizadas sobre ellos.

Para suelos no urbanizables deberán cumplir las condiciones anteriores y, además, ya que para este tipo de suelo solo se permiten los fraccionamientos de terrenos a efectos exclusivamente agrarios o forestales, las parcelas resultantes deben cumplir con las unidades mínimas de cultivo establecidas por la Consejería de la Junta de Andalucía.

Para el caso del municipio de Málaga, por poner un ejemplo que sirva como referencia, se establece una unidad mínima de cultivo en secado de treinta mil metros cuadrados, y una unidad mínima de cultivo en regadío de dos mil quinientos metros cuadrados.

7 – ¿Cuál es el procedimiento para realizar la parcelación/segregación? ¿Tengo que solicitar licencia?

Aunque anteriormente había determinados proyectos de segregación en suelo no urbanizable para los que no era necesaria la solicitud de una licencia (y únicamente había que presentar una declaración de innecesariedad de licencia”) ello ha ocasionado multitud de problemas, por lo que tras la publicación del Decreto-ley 3/2019, de 24 de septiembre, se ha eliminado dicha declaración, siendo obligatorio, por tanto, la solicitud de licencia para todos los actos de parcelación o segregación.

Para obtener la licencia de parcelación o de segregación, deberás presentar (junto con la correspondiente solicitud en el Ayuntamiento) un proyecto suscrito por técnico competente que incluirá, entre otros, los siguientes aspectos:

Planos georreferenciados de la situación y superficie de los terrenos afectados por la alteración.
Planos de las fincas y parcelas iniciales y resultantes.
Identificación catastral y registral de las fincas afectadas.
Condiciones urbanísticas vigentes.

Es importante señalar que la licencia municipal sobre parcelaciones se otorga por el ayuntamiento bajo la condición de que se presente la escritura pública por la que se ha formalizado el proyecto de parcelación dentro de los tres meses siguientes a la concesión de la licencia. Transcurrido este plazo sin que se haya presentado dicha formalización, la licencia caducará, por lo que habrá que iniciar los trámites nuevamente.

En Munoz Barcia Arquitectos, contamos con profesionales especialistas en el área de proyectos de parcelación quienes te guiarán en cada etapa del proceso, y estarán disponibles a todo momento para tus consultas, escríbenos y te responderemos de manera gratuita.

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