Clasificación de los suelos en Andalucía

¿En qué clasificación está mi terreno? ¿Qué tipo de edificaciones puedo realizar en él?

En este artículo, te explicaremos con detalle que es una clasificación de suelo, cuantas clasificaciones de suelos existen en Andalucía y como estos afectan o afectarán la propiedad que posees o deseas adquirir.

Se identifica a la clasificación del suelo como una técnica urbanística, desarrollada en base al planeamiento general que brinda una identificación a cada terreno según su ubicación y características, señalando las posibilidades de desarrollo urbanístico de los terrenos incluidos en estas. Permite establecer un marco legal que ampare y proteja la propiedad, vele por sus derechos y también por el cumplimiento de los deberes en la misma. Este instrumento es básico y de gran valor para la ordenación urbana.

En Andalucía, existen 3 grandes clasificaciones de suelo:

Suelo Urbano
Suelo Urbanizable
Suelo No Urbanizable

El Suelo Urbano:

Se considera que una propiedad se encuentra en suelo urbano cuando esta corresponde a los terrenos que se conforman en un núcleo de población, incluyendo sus vacíos interiores, siempre y cuando formen parte de la malla urbana actual.

Las propiedades en suelo urbano deben cumplir con las siguientes características:

Contar con dotación de los servicios básicos urbanísticos, tales como acceso rodado por vía urbana, abastecimiento de agua, energía eléctrica (criterio según el grado de urbanización) y saneamiento.
Considerarse consolidados al menos en las dos terceras partes del espacio apto para la edificación según la ordenación que el planeamiento general proponga.

Es importante aclarar que solo se considera suelo urbano a aquel terreno que el Plan General de Ordenación Urbanística considere como tal, ya que es el único instrumento que puede legitimar una clasificación de suelos.

El Suelo Urbano se subdivide en dos categorías:

Suelo Urbano Consolidado: Se considera esta clase de suelo cuando los terrenos estén urbanizados o cuenten con la condición de solares. Si el terreno no cumple con estas previas condiciones no podrá ser edificado, hasta que cumpla con las condiciones establecidas.
Suelo Urbano no consolidado: se considera esta clase de suelo cuando se precisa de una transformación urbanística causada por diferentes circunstancias, tales como: No comprender todos los servicios, infraestructuras y dotaciones públicas necesarias para servir a la edificación que se ubique en ese terreno, precisar que la urbanización se someta a renovación o mejora de sus dotaciones o reformas de la urbanización.

Todo propietario de terreno tiene deberes que cumplir y derechos que ejercer, estos serán determinantes al momento de realizar una construcción en un suelo urbano, ya sea consolidado o no consolidado.

El principal derecho de un propietario de suelo urbano consolidado es el de edificar. Entre sus deberes, resaltan el realizar la obra bajo las condiciones fijadas por la ordenación urbanística, contribuir con el mantenimiento de la ciudad consolidada, tramitar autorización ante el ente reglamentario previo a cualquier acto de transformación o uso del suelo.

En cambio, en el suelo urbano no consolidado, su derecho más importante es apropiarse del 90% del aprovechamiento medio en función de su superficie o aportación Entre sus deberes encontramos entregar al municipio el 10% del aprovechamiento, ya sea para obras viales, hospitales y zonas verdes, costear y ejecutar la urbanización, entre otros.

El suelo urbanizable:

Se define al suelo urbanizable como el suelo necesario para garantizar el desarrollo de las ciudades a medio plazo. Este será destinado a las necesidades sociales, tales como usos residenciales, productivos, comerciales, etc.

Se establecen distintas categorías de la clase de suelo urbanizable que en el Plan General se puedan establecer, estas son:

Suelo urbanizable ordenado: Integrado por los terrenos que conformen los sectores establecidos en el Plan General, legitimando la actividades de ejecución en función a las necesidades y previsiones de desarrollo urbano municipal.
Suelo urbanizable sectorizado: integrado por los terrenos idóneos para absorber los posibles crecimientos previstos y en base a los criterios del Plan General.
Suelo urbanizable no sectorizado: integra los terrenos restantes adscritos a esta clase de suelo. En esta categoría se debe tomar en consideración las características naturales y estructurales del municipio.

En este caso, los derechos y deberes establecidos a un propietario de un terreno en suelo urbanizable, cuentan con derecho de consulta para su transformación como, por ejemplo, promover la transformación del suelo, también se consideran derechos para los propietarios el competir por la adjudicación de la urbanización cuando esta salga a concurso y participando en la ejecución del planeamiento.

Por otro lado, los deberes generales del propietario de un terreno en suelo urbanizable abarcan el entregar al municipio dotaciones con carácter de uso vial, hospitalario y zonas verdes, entregar al municipio el suelo correspondiente al 10% del aprovechamiento medio y costear y ejecutar la urbanización.

El suelo no urbanizable:

Se consideran suelo no urbanizable a todo aquel terreno que no es apto ni necesario para el desarrollo urbano, ya sea por contar con la condición de dominio público o bien su régimen jurídico demande la preservación de sus características o ser afectados por algún régimen especial de protección o garantía del mantenimiento de sus características.

Existen 2 tipos de suelo no urbanizable:

Suelo no urbanizable común: se considera suelo no urbanizable común a todo aquel que no cumpla con los requisitos de un suelo urbano urbanizable o suelo urbano.
Suelo no urbanizable de especial protección: Entre estos se incluyen todos los bienes de dominio público nacional. Estos suelos tienen permitido una serie de actos que no están expresamente prohibidos y pueden ser consecuencia natural de las actividades realizadas en el terreno, como, por ejemplo, viviendas unifamiliares aisladas cuando estas estén vinculadas a un destino agrícola, forestal o ganadero, conservación de construcciones existentes y ejecución y mantenimiento de las infraestructuras, servicios y dotaciones públicas.

El propietario de un terreno en un suelo no urbanizable, tiene como deber mantener el terreno y sus condiciones vegetales, evitando riesgos naturales prevenibles. Entre los derechos del propietario, se encuentra utilizar y explotar su terreno y la naturaleza del mismo, mediante huertos o plantaciones.

Conocer sobre estos tipos de suelo que existen en Andalucía es fundamental si se desea adquirir un terreno en la zona, ya que estos son quienes regulan los tipos de edificaciones que en esta se pueden realizar, así que asesorarte con un profesional es lo ideal. En Munoz Barcia Arquitectos te ofrecemos asesoría personalizada, para guiarte en el camino de escoger un terreno o una edificación en Andalucía.

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