Construcción de casas en el campo (LISTA) + Reglamento
¿Tienes una parcela en el campo y te gustaría construirte una casa? ¿Siempre has querido tener una casa en el campo pero no sabes por dónde empezar? ¿Crees que la legislación no te permite construir viviendas en el campo? ¿Has visto en los periódicos que existe una nueva ley y/o reglamento que permite construir viviendas en el campo? Si es así, no dudes en seguir leyendo porque en este post descubrirás muchas de las novedades que traen la nueva Ley Lista y su Reglamento que persiguen permitir la construcción de viviendas en el campo en la comunidad autónoma de Andalucía.
¿Pero por qué ahora sí y antes no?
Durante los años de vigencia de la LOUA ó Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, la construcción de viviendas en el campo o en suelo rústico, ha estado muy limitada. Para poder justificar la construcción de una casa de campo, había que solicitar un permiso especial a la Junta de Andalucía, o proyecto de actuación que en la mayoría de los casos era denegado tras grandes tiempos de espera y gastos en documentación y servicios técnicos.
Todo ello aburrió a los promotores a invertir en suelo rústico, incrementado el valor de las viviendas existentes en el campo y disminuido el valor del suelo rústico disponible en el mercado.
Como muchos habréis oído, la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (LISTA) propone dar un cambio radical a esta situación y plantea la posibilidad de conceder licencias para construir nuevamente en el campo. ¿Y es que a quién no le gustaría tener una vivienda en la naturaleza? Sin embargo, la LISTA, no desarrolla completamente las condicionantes que permitirán la construcción de viviendas en el campo y concede la potestad a un reglamento posterior de desarrollar las condiciones sobre las que estas viviendas podrán ser construidas. No es hasta el 29 de noviembre es aprobado el reglamento de la lista, promulgando los condicionantes para la construcción de viviendas en el campo en Andalucía, sus provincias y municipios. (Málaga, Marbella, Mijas, Estepona, Sotogrande, Cádiz, etc)
¿Pero entonces cuáles son estos condicionantes?
El artículo 31 del Reglamento de la LISTA, desarrolla los condicionantes necesarios para que se otorgue una autorización a la edificación de casas en el campo siempre que no induzcan a la formación de nuevos asentamientos. Para ello, será necesario solicitar una licencia municipal y esta ha de contemplar que se cumplen los siguientes requisitos:
No se permitirá más de una vivienda unifamiliar aislada por parcela ni las divisiones horizontales, salvo para aquellas con tipología de cortijo, hacienda o similar, terminadas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, que acrediten la existencia a esa fecha de un uso plurifamiliar.
La parcela deberá tener una superficie mínima de 2,5 hectáreas y permitir el trazado de un círculo de 50 metros de radio en su interior. La superficie mínima cuando la parcela se localiza en terrenos forestales será de 5 hectáreas.
La vivienda deberá situarse a una distancia superior a 100 metros respecto de cualquier otra edificación de uso residencial.
La superficie ocupada por la edificación destinada a vivienda no excederá del uno por ciento de la parcela. En el resto de la superficie se mantendrá, en lo esencial, el arbolado, la topografía y las condiciones naturales del terreno, salvo que resulte necesaria su alteración para la implantación de actuaciones ordinarias. La superficie de explanación, por desmonte o terraplén, que resulte necesaria para la ejecución de la edificación, no excederá del treinta por ciento de la superficie que ocupa.
La superficie máxima edificable no excederá del uno por ciento de la superficie de la finca y la altura máxima será de dos plantas, contabilizándose las mismas conforme a lo dispuesto en los instrumentos de ordenación urbanística.
La edificación tendrá las condiciones tipológicas de una vivienda unifamiliar aislada, debiendo respetar una distancia mínima de 25 metros a los linderos de la parcela.
Los servicios básicos que demande la vivienda deberán garantizarse de forma autónoma y preferentemente mediante instalaciones de autoconsumo con fuentes de energía renovable. Excepcionalmente se permitirá el suministro a través de las redes de infraestructuras cuando cuenten con la autorización sectorial correspondiente y para ello sólo se precisen las obras de acometida.
La edificación se situará fuera de las zonas inundables y cuando se realice sobre terrenos forestales deberán garantizarse las condiciones de seguridad de la población en caso de incendio y cumplir con las condiciones que se establecen en la legislación forestal.
Además…
Las viviendas en el campo, no podrán impedir las actividades y usos ordinarios del suelo no urbano, es decir, no nos podemos quejar si tenemos una granja de cerdos en la parcela del vecino.
La construcción de la vivienda será compatible con el desarrollo de usos ordinarios en la misma parcela y no podrá implicar la imposibilidad de materializar las edificaciones que estos demanden, conforme a las determinaciones de la ordenación urbanística.
No serán autorizables las viviendas que impidan el desarrollo de las actuaciones ordinarias en las fincas colindantes. A estos efectos, se dará audiencia a los titulares de las fincas colindantes al objeto que puedan hacer valer esta circunstancia durante el trámite de autorización previa.
Muy Importante…
Como siempre, indicar que esto no es una lista exhaustiva, y que además de los condicionantes indicados por el Reglamento, se tendrá que atender a lo indicado por la legislación sectorial, municipal y territorial, por lo que siempre te recomendaremos contactar con un arquitecto profesional, antes de invertir en la compra de una finca o terreno rústico, que pueda asesorarte en tu caso concreto.
Por ejemplo si nuestra finca está en San Roque, Marbella, Málaga o Mijas, podemos tener condicionantes diferentes, debido a las ordenanzas de suelo rústico existentes en cada municipio.
¿Voy a tener que pagar tasas extras?
Sí, además de las conocidas tasas municipales y fianzas que también se pagan en suelo urbano y que varían según cada municipio y sus ordenanzas, la cuantía de prestación compensatoria que establece el reglamento será del 15 % del presupuesto de ejecución material de las obras que hayan de realizarse.
Es importante que realices todas las gestiones de la mano de un profesional que pueda asesorarte en el camino técnico y legal, dado que finalmente, será un arquitecto el que tenga que preparar el proyecto para la construcción de tu casa en el campo y solicitar la licencia de obras. En Munoz Barcia contamos con años de experiencia y profesionales disponibles para solventar tus dudas y asesorarte en cualquier duda que se te presente de forma gratuita. ¡Llámanos sin compromiso!
Hola soy Javier Muñoz Fuentes, Arquitecto colegiado 1856 del COA Málaga. Cuentame como puedo ayudarte…..Puedes encontrarme en el +34 654 00 11 69
Hola soy Crisanto Barcia Garcia, Arquitecto colegiado 1501 del COA Málaga. ¿Te ha quedado alguna sobre este post? Preguntame lo que necesites en el +34 678 47 89 93
Licencias de apertura: Todo lo que necesitas saber
Si has llegado hasta aquí, seguramente sea porque estás pensando en comenzar algún tipo de negocio, pero no conoces cuáles son los trámites que tienes que seguir para ello. Ya sea para abrir un restaurante, una tienda de productos al por menor, un salón de peluquería o cualquier otro tipo de actividad “abierta al público” seguro que has oído hablar de la licencia de actividad como uno de los requisitos más importantes y que más quebraderos de cabeza trae a los futuros dueños del negocio. ¡No te preocupes, porque en este post te traemos todas las claves para que no te quede ninguna duda sobre qué es y cómo se tramita!
La licencia de actividad o licencia de apertura, es aquella que permite al Ayuntamiento comprobar que un local cumple con todos los requisitos para abrir al público en condiciones de seguridad, sin generar riesgos a los clientes, a los trabajadores, a los vecinos o al medio ambiente.
¿QUÉ ACTIVIDADES ESTÁN SOMETIDAS A LICENCIA?
Según se establece en la ley, están sometidas a control administrativo (ya sea a través de licencia o mediante declaración responsable como explicamos en el apartado de “¿Cuál es el procedimiento?”) todas las actividades relativas a la celebración de espectáculos públicos y actividades recreativas, así como los establecimientos públicos donde se celebren o realicen estas actividades.
En cuanto a las actividades, debes saber que se entiende por actividad recreativa aquellas situaciones de ocio, diversión, esparcimiento o consumición de bebidas y alimentos. Igualmente, se entenderá por establecimientos públicos aquellos locales, recintos o instalaciones de pública concurrencia en los que se celebren o practiquen espectáculos o actividades recreativas.
Como puedes ver, la ley no distingue entre tipos de establecimientos donde se realizan estas actividades, por lo que entendemos que ya se desarrollen en un local, en un piso, una nave industrial, o cualquier otro tipo de inmueble, deberán cumplir con los requisitos que se establecen a continuación para obtener el correspondiente permiso.
¿QUÉ REQUISITOS DEBE CUMPLIR MI ESTABLECIMIENTO?
Sin duda, esta es la pregunta más difícil de responder, ya que dependiendo de cuál vaya a ser la actividad para la que se requiere licencia, se deberán cumplir unos requisitos específicos establecidos en la legislación sectorial correspondiente. No son iguales los requisitos que debe cumplir un restaurante que los que debe cumplir una academia de enseñanza, por poner un ejemplo; por lo que nuestra recomendación es que contactes con un arquitecto que te asesore en todo momento.
No obstante, de forma genérica podemos citar una serie de requisitos comunes a todos los usos:
Condiciones urbanísticas: El planeamiento urbanístico municipal establece una serie de usos permitidos y normas concretas en función de la ubicación del inmueble, por lo que el primer paso antes de comprar o alquilar un establecimiento para destinarlo a un uso, será verificar que el uso que queremos darle al establecimiento está permitido por la normativa urbanística.
Se deberá comprobar que el establecimiento cumple con las condiciones técnicas de seguridad, higiene, sanitarias, de accesibilidad y de nivel de ruidos que reglamentariamente se determinen en las normas específicas de cada actividad.
Cumplir con lo dispuesto en el Código Técnico de la Edificación, normativa de protección contra incendios y demás normativa básica aplicable en materia de espectáculos públicos y protección del medio ambiente.
¿Estabas buscando los requisitos para un tipo de local en concreto?
¡Comprueba si tu actividad está en el siguiente listado de posts!:
Licencias de apertura – Peluquería
Licencias de apertura – Restaurant
Licencias de apertura – Comercios y alimentación
Licencias de apertura – Panadería
¿CUÁL ES EL PROCEDIMIENTO?
1. ¿Necesito reformar el local?
Antes de nada, tenemos que mencionar que, en el caso de que el local no cumpla con alguno de los requisitos descritos en la pregunta anterior, será necesario realizar las obras de reforma correspondientes, procedimiento independiente al que se describe en este post y que requerirán la presentación de un proyecto básico y un proyecto de ejecución para obtener la licencia de obras. Si tienes duda sobre algunos de estos conceptos te recomendamos que leas nuestros posts:
¿Qué es un proyecto básico de arquitectura?
¿Qué es un proyecto de ejecución de arquitectura?
2. ¿Declaración responsable o licencia de actividad?
Desde el año 2012 se ha simplificado el procedimiento para iniciar las actividades y la mayoría de ellas se pueden tramitar mediante declaración responsable en lugar de mediante la solicitud de licencia.
¿QUÉ ES UNA DECLARACIÓN RESPONSABLE?
Una declaración responsable es un documento firmado por el solicitante (acompañado de cuantos documentos se soliciten) en el que se declara, bajo la responsabilidad del firmante, que se cumplen con todos los requisitos para (en este caso) el inicio de una actividad. A diferencia de la solicitud de licencia, la declaración responsable no necesita respuesta de la Administración, por lo que desde el momento en que se presenta, se puede iniciar inmediatamente la actividad (sin perjuicio de que posteriormente la Administración pueda comprobar que lo declarado es cierto, e iniciar un procedimiento sancionador en caso de que no lo sea).
¿EN QUÉ CASOS SE PUEDE INICIAR LA ACTIVIDAD POR DECLARACIÓN RESPONSABLE?
La apertura de establecimientos públicos fijos destinados a la celebración de espectáculos públicos y actividades recreativas permanentes se someterá con carácter general, a la presentación de declaración responsable ante el Ayuntamiento.
Ello quiere decir que únicamente en los casos en que se quiera realizar una actividad eventual (por ejemplo, una feria) o instalar un establecimiento eventual (tipo desmontable) se requerirá una autorización municipal. En el resto de los casos será suficiente con presentar una declaración responsable.
3. Proyecto de actividad
Independientemente de que la actividad se pueda iniciar mediante declaración responsable o no, será imprescindible la presentación de un proyecto de actividad, en el que se describa la actividad que se va a desarrollar en el local, las instalaciones y maquinaria que se va a utilizar, se justifique el cumplimiento de toda la normativa que corresponda y se aporten planos de todo ello.
¿Esto es todo, o necesito otras autorizaciones en función del uso que vaya a tener mi establecimiento?
Al igual que ocurría con los requisitos, dependiendo del caso concreto puede ser necesario obtener otro tipo de autorizaciones o realizar trámites diferentes a los mencionados en el apartado anterior, con carácter previo o simultáneo al inicio de la actividad.
A modo de ejemplo indicamos algunas autorizaciones y en qué casos son necesarias:
En actividades situadas en espacios naturales protegidos puede ser necesario obtener previa autorización por alguna de las Consejerías (dependiendo de cuál sea la razón que justifique la protección)
En actividades de producción o fabricación de productos alimenticios se deberá contar con el correspondiente registro sanitario.
Los establecimientos turísticos deben contar con la autorización de la Consejería competente en Turismo e inscribirse en el Registro de Turismo.
En actividades situadas en suelo no urbanizable se exigirá la presentación de un proyecto de actuación o plan especial (dependiendo de cual sea la actividad).
LEGISLACIÓN MEDIOAMBIENTAL
Finalmente, por su relevancia, debemos mencionar que existen una serie de actuaciones sometidas a instrumentos de prevención y control ambiental y que su resolución deberá obtenerse con carácter previo a la presentación de la declaración responsable en el Ayuntamiento y, por tanto, antes de iniciar la actividad.
Las actividades que deben someterse a alguno de estos instrumentos se relacionan en el Anexo I de la Ley 7/2007, de 9 de julio, de Gestión Integrada de la Calidad Ambiental, donde encontramos, entre otros muchos: establecimientos hoteleros y apartamentos turísticos; restaurantes, cafeterías, pubs y bares; discotecas y salas de fiesta; cines y teatros; gimnasios; academias de baile y danza, etcétera.
¿Tengo que volver a solicitar licencia si suspendo la actividad de mi establecimiento durante un tiempo?
Si. La inactividad o cierre durante más de seis meses de un establecimiento público fijo requerirá la presentación de una nueva declaración responsable ante el Ayuntamiento para su reapertura. Asimismo, la inactividad o cierre durante más de seis meses de un establecimiento público eventual (para el que se requiere autorización al iniciar la actividad por primera vez) requerirá de la presentación de declaración responsable ante el Ayuntamiento para su reapertura.
¿Es necesario contar con un Arquitecto para realizar todo el proceso?
Si. Muchos de los documentos del procedimiento que hemos ido mencionando a lo largo del post deben ir obligatoriamente firmados por un técnico (entre ellos, el proyecto de actividad), ya que será el encargado de certificar que la actividad cumple con todas las normativas.
No obstante, no solo es obligatorio para algunos de los pasos, sino que es muy recomendable contactar con un Arquitecto incluso antes de comprar o adquirir el establecimiento en cuestión. ¿Por qué? Si no conoces perfectamente los requisitos que debe cumplir la actividad que quieres iniciar ni la normativa urbanística es muy posible que, atraído por una buena oferta, adquieras un local en el que no se permita el uso que quieres poner, o en el que el coste de la reforma que necesitas para reunir todos los requisitos sea muy superior a lo que te hubiera costado adquirir otro local aparentemente más caro, pero que se ajusta mejor a los requisitos del uso que quieres iniciar.
Recuerda que contar con un asesoramiento técnico adecuado no es un gasto, es una inversión que te permitirá ahorrar costes en el futuro.
Hola soy Javier Muñoz Fuentes, Arquitecto colegiado 1856 del COA Málaga. Cuentame como puedo ayudarte…..Puedes encontrarme en el +34 654 00 11 69
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¿Qué es un cambio de uso y como tramitarlo?
Actualmente, en un mercado en el que los precios de las viviendas son cada vez más altos es muy frecuente la búsqueda de alternativas, como la adquisición de un local comercial para transformarlo en vivienda, ya sea para uso propio, para alquiler de larga temporada o para alquiler con fines turísticos. Si este es tu caso, pero no conoces los requisitos que deben cumplir estos locales o cuál es el procedimiento, te recomendamos que te quedes a leer este post, en el que aprenderás todo lo que necesitas saber sobre los cambios de uso.
¿QUÉ USOS SE PUEDEN CAMBIAR?
El cambio de uso más común es el que transforma un local comercial en una vivienda, ya que en general suele ser más barato el coste de la compra del local sumado al coste de la reforma, que lo que costaría comprar una vivienda de las mismas características. Pero este no es el único cambio posible, ya que también se pueden realizar cambios de uso de vivienda a local comercial, de vivienda a oficina, de garaje a local comercial y viceversa, etcétera.
En este post nos centraremos en la explicación del cambio de uso de local comercial a vivienda, al ser el más común. No obstante, el procedimiento a seguir es análogo a otros tipos de cambios de uso, con algunas especialidades. En cualquier caso, te recomendamos que contactes con un arquitecto que te acompañe durante todo el proceso y te asesore sobre tu caso concreto.
¿CUÁLES SON LOS REQUISITOS?
Como ya te habrás imaginado, no todos los locales comerciales se pueden transformar en vivienda. Para que la Gerencia de Urbanismo acepte el cambio de uso tiene que cumplir una serie de requisitos que dividiremos en dos grupos: normativa urbanística y normativa de vivienda.
Normativa urbanística
El primer paso es comprobar que el local comercial está en una parcela en la que se admite el uso residencial (esto generalmente se cumple en locales comerciales situados en la planta baja de un edificio de viviendas, pero no siempre en los situados en edificios de oficinas/comerciales).
Una vez comprobado esto, habrá que analizar la densidad de viviendas que tiene el edificio para saber si admite una vivienda más o no.
¿QUÉ ES LA DENSIDAD MÁXIMA DE VIVIENDAS?
La densidad máxima es un parámetro que encontramos en los Planes Generales de Ordenación Urbanística (PGOU, en adelante) de cada municipio y que regula el número máximo de viviendas que se pueden construir en una parcela en función de la edificabilidad máxima que tenga asignada.
A modo de ejemplo, en el PGOU de Málaga se establece que la densidad máxima de viviendas es la resultante de dividir la superficie construida de uso residencial (y usos vinculados, excluyendo locales comerciales, aparcamiento, oficinas…) por 70m².
Supongamos que queremos comprar un local comercial en un edificio para el que se admite el uso residencial y que tiene 1.150m² de superficie construida de este uso y 15 viviendas. Si dividimos 1.150/70 obtenemos que para ese edificio se permite un máximo de 16.42 viviendas, por lo que, en cuanto a la normativa urbanística se refiere, si es posible construir una vivienda más.
Normativa de vivienda
Una vez que sabemos que, urbanísticamente, se permite el cambio de uso; debemos analizar la forma y características del local comercial para asegurarnos que, una vez transformado en vivienda, pueda cumplir con las condiciones mínimas de habitabilidad. Habrá de tenerse en cuenta (entre otros) los siguientes aspectos:
Altura libre: Cada PGOU establece una altura mínima libre que deben tener las viviendas (tanto estructural como altura libre entre suelo y techo terminado).
Iluminación y ventilación: Hay que tener en cuenta que toda estancia habitable debe tener iluminación y ventilación directa bien desde el exterior o bien a través de un patio que cumpla con las condiciones mínimas que se establezcan en cada municipio.
Estancias mínimas: Como mínimo deberá existir una cocina, un salón, un dormitorio y un aseo. Estas estancias podrán distribuirse en un único espacio tipo loft o en una distribución más tradicional con habitaciones divididas. En cualquier caso, deberán cumplir con las superficies mínimas para cada estancia que se establecen en el PGOU correspondiente.
Te recomendamos que, con carácter previo a la compra del local contactes con un arquitecto, ya que el podrá analizar las diferentes posibilidades de distribución futura de la vivienda, de forma que puedas decidir si te interesa comprarlo o no.
¿NECESITO LA APROBACIÓN DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS?
La obligatoriedad de esta aprobación va a depender de lo que dispongan los propios estatutos de la comunidad, por lo que habrá que verificarlos antes de adquirir un local en vistas a su transformación en vivienda.
En general (y tal y como señala la jurisprudencia) podemos decir que los propietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constructivo o su regulación estatutaria.
Es decir, cuando en los estatutos de la comunidad se establece que o bien están prohibidos los cambios de uso, o bien están limitados a la previa aprobación por parte de la comunidad, si será necesario acuerdo de la comunidad de propietarios para realizar el cambio de uso.
Vale, mi local cumple todos los requisitos; ahora: ¿cuál es el procedimiento?
El procedimiento comienza solicitando una licencia de obras ante el Ayuntamiento de la localidad donde se encuentre tu local, junto con un proyecto de ejecución en el que se definan perfectamente las obras que se van a realizar y se justifique que la vivienda cumple con toda la normativa que le sea de aplicación.
Obtenida la licencia, y realizadas las obras habrá que presentar una declaración responsable en la que se declare que las obras se han realizado conforme a lo indicado en la licencia de obras, habilitando esta declaración para ocupar la vivienda terminada (sin perjuicio de que posteriormente la Administración pueda inspeccionar que efectivamente lo declarado se ajusta a la legalidad urbanística).
Tras la presentación de esta declaración responsable habrá que acudir al Notario para otorgar una escritura de cambio de uso del local, de forma que el inmueble conste como vivienda en vez de como local comercial. Finalmente, podremos acudir al Catastro para tramitar la alteración de los datos catastrales con el mismo fin.
Como ves, aunque el procedimiento de cambio de uso es algo relativamente sencillo, es necesario tener en cuenta muchos aspectos de diferentes normativas con carácter previo a la realización del proyecto para saber que efectivamente se podrá llevar a cabo dicho cambio, por lo que deberás contactar con un arquitecto, que será el encargado de llevar a cabo todos estos trámites por ti.
En Munoz Barcia Arquitectos tenemos una amplia experiencia en proyectos de este tipo, por lo que si tienes cualquier duda te animamos a contactar con nosotros para resolverte cualquier duda sin ningún tipo de compromiso.
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Guia: Todo lo que necesitas saber sobre los proyectos de parcelacion y segregaciones
Probablemente has escuchado hablar sobre el término “parcelación” en más de una ocasión, pero no tienes claro de qué se trata, o cuales son las diferencias con otros conceptos parecidos como “reparcelación” o “segregación”. Hoy venimos a brindarte una guía sobre todo lo que necesitas saber sobre los proyectos de parcelación y segregación, para que puedas conocer todos los detalles que necesites sobre esta operación urbanística.
DEFINICIONES
Tanto los proyectos de parcelación como los proyectos de segregación tienen por objeto la “reestructuración” de parcelas, fincas, terrenos… que son independientes unos de otros, ya sea mediante su unión con otras fincas o mediante la división de estas. Es importante, antes de profundizar más en la explicación aclarar una serie de conceptos:
Finca: La unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo.
Parcela: La unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso o solo uso urbanístico independiente.
Solar: Comprende las parcelas que cuentan con todos los requisitos necesarios (referentes a las condiciones mínimas que debe reunir la urbanización) para proceder a la edificación.
2. DIFERENCIAS ENTRE PARCELACIÓN Y REPARCELACIÓN
Según lo dispuesto en la legislación urbanística de Andalucía, se considera parcelación urbanística a: “toda división simultánea o sucesiva de terrenos, fincas, parcelas o solares”. cuando hablamos de parcelaciones nos referimos a todas aquellas divisiones de suelo urbano o urbanizable que tienen la característica principal de que, además de dividir físicamente el suelo, también es necesario realizar el reparto de los derechos urbanísticos sobre ese suelo. Estos derechos urbanísticos dependen de la clase de suelo concreto en la que nos encontremos, pero en general se trata del “uso, disfrute y explotación normal del bien” lo que se traduce en una edificabilidad (metros cuadrados de techo que podemos construir) de un determinado uso asignado por el planeamiento urbanístico (residencial, comercial, industrial, terciario…)
¿Qué es una reparcelación? Aunque se parece a la parcelación, son operaciones diferentes. A diferencia de la parcelación, en la que un particular decide voluntariamente (y por los motivos que sean) parcelar su terreno, finca, parcela o solar; la reparcelación es consecuencia de la ejecución del planeamiento urbanístico:
El planeamiento urbanístico asigna una serie de usos a los terrenos en los que se va a expandir la ciudad (residencial, comercial, equipamientos, viales, zonas verdes…) El proceso por el cual las fincas rústicas pasan a convertirse en esos nuevos usos es una reestructuración de fincas que se realiza a través de un proyecto de reparcelación. Es un instrumento de planeamiento urbanístico el que ordena esta reestructuración por lo que, en este caso, no será necesario solicitar ningún tipo de licencia.
3. DIFERENCIAS ENTRE PARCELACIÓN Y SEGREGACIÓN
Como ya hemos comentado, la parcelación se refiere a aquellos terrenos, fincas, parcelas o solares para los que, además de dividir físicamente el suelo, hay que repartir los derechos urbanísticos asociados a ese suelo. Esto ocurre generalmente en los terrenos de suelo urbano o urbanizable para los que el planeamiento urbanístico ha asignado una edificabilidad y un uso.
La segregación es el procedimiento por el cual se divide un bien inmueble en varios bienes más pequeños, y se utiliza para todos aquellos casos de divisiones en los que no existen derechos urbanísticos asociados que repartir. Esto ocurre, por ejemplo, para divisiones de terrenos en suelo no urbanizable, particiones de viviendas unifamiliares o de apartamentos en un edificio plurifamiliar, divisiones de locales comerciales o cualquier otro uso que no sea el comentado en el párrafo anterior.
4. ENTONCES ¿QUÉ OPERACIÓN ES LA QUE TENGO QUE REALIZAR EN CADA CLASE DE SUELO?
Como ya hemos comentado, si estamos ante un suelo urbano o urbanizado que tiene asignado aprovechamiento urbanístico por el planeamiento urbanístico tenemos que realizar un proyecto de parcelación. Para los demás casos hay que realizar un proyecto de segregación.
Es importante señalar que, en Andalucía, las parcelaciones urbanísticas en suelo no urbanizable están terminantemente prohibidas, siendo nulos de pleno derecho los actos administrativos que las autoricen. Ello se debe a que las parcelaciones “reparten edificabilidad” y ello puede inducir a la formación de nuevos asentamientos en suelo no urbanizable, algo totalmente prohibido por la legislación urbanística y sectorial. En este tipo de suelo, por tanto, estaremos siempre ante una segregación.
5. ¿TODAS LAS FINCAS SE PUEDEN PARCELAR/SEGREGAR?
La segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística.
Es decir: la legislación urbanística establece una serie de requisitos mínimos que deben cumplir los terrenos, fincas, parcelas o solares (superficie mínima, longitud de fachada mínima…) Si al finalizar el proceso de parcelación o segregación, una de las fincas resultantes no cumpliera con dichos requisitos, en ese caso no sería posible realizar la operación.
Si tienes dudas sobre cuales son los requisitos mínimos de terrenos, fincas… que afectan a tu caso particular, te recomendamos que contactes con un profesional, ya que es necesario que te asesoren correctamente para evitar problemas en el futuro. En Munoz Barcia Arquitectos contamos con una amplia experiencia en este tipo de proyectos, ¡pregúntanos sin compromiso!
6. ¿QUÉ FINCAS SON INDIVISIBLES?
Para responder esta pregunta es necesario diferenciar según el tipo de suelo que nos encontremos, ya que se rigen por criterios diferentes:
Para suelos urbanos y urbanizables son indivisibles las fincas, unidades aptas para la edificación, parcelas y solares siguientes:
a) Los que tengan unas dimensiones inferiores o iguales a las determinadas como mínimas en el instrumento de planeamiento, salvo que los lotes resultantes se adquieran simultáneamente por los propietarios de fincas colindantes, con la finalidad de agruparlos y formar uno nuevo con las dimensiones mínimas exigibles.
b) Los de dimensiones inferiores al doble de las requeridas como mínimas en el instrumento de planeamiento, salvo que el exceso de éstas se agrupe en el mismo acto a terrenos colindantes.
c) Los que tengan asignada una edificabilidad en función de la superficie, cuando se materialice toda la correspondiente a ésta.
d) Los vinculados o afectados legalmente a las construcciones o edificaciones e instalaciones autorizadas sobre ellos.
Para suelos no urbanizables deberán cumplir las condiciones anteriores y, además, ya que para este tipo de suelo solo se permiten los fraccionamientos de terrenos a efectos exclusivamente agrarios o forestales, las parcelas resultantes deben cumplir con las unidades mínimas de cultivo establecidas por la Consejería de la Junta de Andalucía.
Para el caso del municipio de Málaga, por poner un ejemplo que sirva como referencia, se establece una unidad mínima de cultivo en secado de treinta mil metros cuadrados, y una unidad mínima de cultivo en regadío de dos mil quinientos metros cuadrados.
7. ¿CUÁL ES EL PROCEDIMIENTO PARA REALIZAR LA PARCELACIÓN/SEGREGACIÓN? ¿TENGO QUE SOLICITAR LICENCIA?
Aunque anteriormente había determinados proyectos de segregación en suelo no urbanizable para los que no era necesaria la solicitud de una licencia (y únicamente había que presentar una declaración de innecesariedad de licencia”) ello ha ocasionado multitud de problemas, por lo que tras la publicación del Decreto-ley 3/2019, de 24 de septiembre, se ha eliminado dicha declaración, siendo obligatorio, por tanto, la solicitud de licencia para todos los actos de parcelación o segregación.
Para obtener la licencia de parcelación o de segregación, deberás presentar (junto con la correspondiente solicitud en el Ayuntamiento) un proyecto suscrito por técnico competente que incluirá, entre otros, los siguientes aspectos:
Planos georreferenciados de la situación y superficie de los terrenos afectados por la alteración.
Planos de las fincas y parcelas iniciales y resultantes.
Identificación catastral y registral de las fincas afectadas.
Condiciones urbanísticas vigentes.
Es importante señalar que la licencia municipal sobre parcelaciones se otorga por el ayuntamiento bajo la condición de que se presente la escritura pública por la que se ha formalizado el proyecto de parcelación dentro de los tres meses siguientes a la concesión de la licencia. Transcurrido este plazo sin que se haya presentado dicha formalización, la licencia caducará, por lo que habrá que iniciar los trámites nuevamente.
En Munoz Barcia Arquitectos, contamos con profesionales especialistas en el área de proyectos de parcelación quienes te guiarán en cada etapa del proceso, y estarán disponibles a todo momento para tus consultas, escríbenos y te responderemos de manera gratuita.
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14 preguntas frecuentes sobre AFOS, SAFOS o RAFOS
¿Cómo funciona el AFO? ¿Qué debo hacer para tramitarlo? Te respondemos las 14 preguntas más frecuentes sobre el AFO?. En este artículo resumiremos las 14 preguntas más frecuentes sobre el AFO y que debes tener en cuenta al tramitar un proceso legal como este. Si quieres entender mejor que es y cómo aplicarlo en tu propiedad, te invitamos a leer nuestra Guía definitiva: Todo lo que necesitas saber sobre el AFO. Donde encontraras toda la información que debes saber antes de empezar tu proceso de AFO en Andalucía.
1. ¿CÓMO IDENTIFICO CUÁNDO APLICA EL RÉGIMEN ASIMILADO FUERA DE ORDENACIÓN?
Este Decreto-Ley aplica a TODAS las edificaciones que se encuentren catalogadas como ‘’Irregulares’’ en Andalucía. Pueden estar situadas en cualquier clase de suelo, ya sea urbano, urbanizable o no urbanizable también pueden ser edificaciones aisladas o agrupadas.
Estas edificaciones deben cumplir con las siguientes características:
Deben ser edificaciones terminadas con una antigüedad de 6 años o más. (Esto debe ser verificado por un arquitecto, en Munoz Barcia Arquitectos contamos con profesionales que pueden guiarte en todo tu proceso AFO)
No puede encontrarse en un suelo urbanizable especialmente protegido.
No puede encontrarse en zonas de influencia litoral, ni en zonas de riegos.
2. ¿CUÁNDO SE ESTABLECE QUE UNA EDIFICACIÓN ESTÁ TERMINADA?
Se considera que una edificación esta terminada cuando no requiere de ningún tipo de obra o reforma para su correcto funcionamiento según el uso al que está destinada. Exceptuando obras mínimas para garantizar su mantenimiento, seguridad y salubridad. Los Ayuntamientos mediante Ordenanza municipal, podrán establecer cuando se considera una edificación está terminada.
3. ¿PUEDO SOLICITAR EL AFO EN EDIFICACIONES DE USO NO RESIDENCIAL?
Si. Por esta razón el decreto aplica el término ‘’Edificaciones’’ en vez de vivienda, por lo tanto, se puede aplicar a cualquier edificación que cumpla con los requisitos establecidos en el Decreto Ley.
4. ¿EN QUÉ SITUACIÓN LEGAL SE ENCUENTRA MI EDIFICACIÓN SI CUMPLE CON LOS REQUISITOS, PERO NO SE HA DECLARADO EN SITUACIÓN DE AFO?
La situación de ‘’Asimilado Fuera de Ordenación’’ es otorgada una vez prescritos los plazos para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística, pero mientras no se declare oficialmente el AFO en la edificación, queda excluida de acceder a los servicios básicos como agua, electricidad o gas, así sea de manera autónoma. Tampoco pueden realizarse obras de mantenimiento ni de conservación, por lo tanto, la edificación mantiene su estado irregular, sin amparo de ningún decreto. Es fundamental que cuando la edificación cumpla con los requisitos establecidos, solucione su situación y regularice su estatus legal, en MunozBarcia Arquitectos, podrás encontrar asesoría para tu proceso de AFO. ¡Crisanto y Francisco están disponibles para guiarte en todo momento!
5. ¿PUEDO ACCEDER AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD SI MI EDIFICACIÓN CUMPLE CON LOS REQUISITOS ESTABLECIDOS, PERO NO SE HA DECLARADO EN SITUACIÓN DE AFO?
SI. En conformidad con lo dispuesto en la legislación estatal del suelo (artículo 27.4.a) del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, estas edificaciones pueden inscribirse en el registro siempre y cuando se compruebe por el registrador urbano la inexistencia de expedientes y anotaciones preventivas ante la irregularidad de la construcción.
6. ¿PUEDO SOLICITAR EL AFO SI MI EDIFICACIÓN IRREGULAR SE ENCUENTRA DENTRO O JUNTO A UNA AGRUPACIÓN DE EDIFICACIONES?
Si, el reconocimiento de la situación de AFO es independiente de la implantación de la edificación irregular ya que este tiene carácter individual siempre y cuando la edificación cumpla con los respectivos requisitos.
7. ¿EN QUÉ TIPO DE SUELO DEBE ENCONTRARSE LA EDIFICACIÓN IRREGULAR PARA PODER SOLICITAR EL AFO?
La declaración de AFO es independiente de la clase de suelo en la que se encuentre, este puede ser suelo urbano, urbanizable o no urbanizable.
8. ¿PUEDO SOLICITAR EL AFO SI MI EDIFICACIÓN IRREGULAR SE ENCUENTRA EN SUELO NO URBANIZABLE DE ESPECIAL PROTECCIÓN?
No. Las edificaciones irregulares construidas en suelo no urbanizable especialmente protegido no son reconocidas por el Decreto Ley.
9. ¿AFO Y FUERA DE ORDENACIÓN SIGNIFICAN LO MISMO?
No. La situación Fuera de Ordenación, refiere a edificaciones que en su origen (debido a planeamientos urbanos anteriores) eran consideradas legales, pero al crearse nuevos planeamientos, se convierten en incompatibles. En cambio, la situación Asimilado fuera de ordenación, refiere a edificaciones que en el planeamiento urbanístico establecido se consideran ilegales y solo se puede regularizar su estatus mediante a la Asimilación Fuera de Ordenación.
10. ¿CÓMO COMPRUEBO LAS CONDICIONES DE SALUBRIDAD Y SEGURIDAD PARA SOLICITAR EL AFO?
Según el Artículo 6.4 del DL 3/2019, corresponde al propietario de la edificación contratar a un profesional para que se encargue de la revisión y certificación de las condiciones de seguridad y salubridad. Los técnicos municipales, por su parte deben comprobar que el propietario ha aportado la documentación y certificaciones que acreditan esas condiciones y, mediante visita la autenticidad de la información presentada. Puedes asesorarte gratuitamente con nosotros para certificar tu edificación para tu solicitud de AFO.
HEMOS REALIZADO AFOS EN MUNICIPIOS COMO:
AFO MARBELLA
AFO MIJAS
AFO NERJA
AFO OJÉN
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AFO TORREMOLINOS
AFO VÉLEZ MÁLAGA
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11. ¿EN QUÉ SITUACIÓN LEGAL SE ENCONTRARÍA MI EDIFICACIÓN UNA VEZ DECLARADA LA SITUACIÓN DE ASIMILADO FUERA DE ORDENACIÓN?
Como aclaramos en nuestra Guía definitiva: todo lo que necesitas saber sobre el AFO. El reconocimiento de la situación de AFO, NO legaliza la edificación. Sin embargo, se permite posibilidad de acceso al Registro de la Propiedad, posibilidad de acceso a las redes de servicios básicos y posibilidad de realizar obras de conservación y mantenimiento.
12. ¿PUEDO REALIZAR OBRAS EN MI EDIFICACIÓN DECLARADA AFO? ¿QUÉ TIPO DE OBRAS PUEDO REALIZAR?
En las edificaciones declaradas AFO, sólo se permiten obras de mantenimiento y conservación. Salvo que se haya aprobado un Plan Especial, en cuyo caso también están permitidas las obras de reforma y elementos auxiliares.
13. ¿PUEDE RECONOCERSE AFO EN UNA EDIFICACIÓN IRREGULAR UNA VEZ INICIADO EL PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO DE PROTECCIÓN DE LA LEGALIDAD?
No. Se entiende que si el procedimiento se inicia es porque el plazo para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística no ha transcurrido y por tanto no procede la declaración de AFO.
14. ¿CUÁLES SON LOS PASOS PARA SOLICITAR EL PROCESO DE AFO?
Para solicitar el proceso de AFO, debes seguir estos pasos:
Contratar a un Profesional: Contrata a un arquitecto o técnico cualificado para evaluar tu propiedad y certificar que cumple con los requisitos de seguridad, salubridad y habitabilidad.
Preparar la Documentación: Reúne todos los documentos necesarios, como el título de propiedad, detalles de la construcción y un informe técnico que certifique las condiciones del edificio.
Presentar la Solicitud: Presenta tu solicitud en el Ayuntamiento correspondiente, incluyendo toda la documentación y certificaciones requeridas.
Verificación Municipal: Los técnicos municipales revisarán la documentación y realizarán una inspección en el lugar para confirmar que el edificio cumple con los requisitos del AFO.
Recibir la Declaración de AFO: Si es aprobada, recibirás la declaración oficial de AFO, lo que te permitirá acceder a los servicios básicos y realizar el mantenimiento de tu edificio.
Con estas 14 respuestas, ya sabes sobre lo que trata el AFO y cómo afecta tu propiedad o la propiedad que deseas adquirir, si estas en esta situación, en Munoz Barcia Arquitectos contamos con profesionales que pueden asesorarte en todo tu proceso de AFO. ¡Crisanto y Francisco están disponibles para ayudarte! Consúltanos de manera gratuita y estaremos felices de ayudarte.
Hola soy Javier Muñoz Fuentes, Arquitecto colegiado 1856 del COA Málaga. Cuentame como puedo ayudarte…..Puedes encontrarme en el +34 654 00 11 69
Hola soy Crisanto Barcia Garcia, Arquitecto colegiado 1501 del COA Málaga. ¿Te ha quedado alguna sobre este post? Preguntame lo que necesites en el +34 678 47 89 93
