El Libro del Edificio: Todo lo que Necesitas Saber

URBANISMO

Apr 30

Written By Francisco Javier Muñoz Fuentes

Cuando se termina una obra nueva o una gran rehabilitación, no todo queda resuelto con la entrega de llaves. Falta algo crucial: el Libro del Edificio. Este documento, desconocido para muchos particulares, pero obligatorio en la mayoría de los casos, puede marcar la diferencia entre una vivienda legalmente en regla y una fuente constante de problemas. ¿Qué contiene? ¿Por qué es tan importante para propietarios y comunidades? Sigue leyendo y resuelve todas tus dudas.

el libro del edificio Munoz Barcia Arquitectos

PREGÚNTANOS TUS DUDAS

Pocas veces se habla con suficiente profundidad de un documento tan crucial como el Libro del Edificio, pese a que su relevancia jurídica, técnica y operativa es incuestionable. Más allá de una mera compilación de papeles, este instrumento constituye la carta de identidad técnica de cualquier inmueble destinado a uso residencial o terciario. Su contenido ha sido perfilado por una compleja red normativa —desde la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) hasta el Código Técnico de la Edificación (CTE)— y constituye un pilar esencial para garantizar la trazabilidad, mantenimiento y legalidad de los edificios en España.

¿QUÉ ES EL LIBRO DEL EDIFICIO Y POR QUÉ ES OBLIGATORIO?

Según el artículo 7 de la LOE (Ley 38/1999), el Libro del Edificio es un documento obligatorio que debe ser entregado por el promotor al finalizar la obra, y contiene toda la información técnica y administrativa necesaria para el correcto uso, mantenimiento y reforma del inmueble a lo largo de su vida útil.

Este libro no solo sirve a los futuros propietarios, sino también a comunidades de vecinos, notarios, técnicos y administraciones. De hecho, en Andalucía, su entrega es requisito legal previo a la inscripción en el Registro de la Propiedad en caso de obra nueva terminada, según el Decreto 218/2005 y el Reglamento de Disciplina Urbanística.

¿CUÁNDO ES OBLIGATORIO EL LIBRO DEL EDIFICIO?

La normativa exige el Libro del Edificio en dos casos muy claros:

Edificación de obra nueva, especialmente si es vivienda.
Rehabilitaciones integrales o reformas sujetas a declaración responsable o licencia que afecten a la estructura, envolvente o instalaciones generales.

Si estás promoviendo tu propia vivienda en zonas como Málaga, Marbella o Estepona, te lo solicitarán al tramitar la Licencia de Primera Ocupación.

¿PARA QUÉ SIRVE REALMENTE?

Aunque muchas veces se ve como un mero requisito administrativo, el Libro del Edificio tiene una utilidad muy práctica. Gracias a él, cualquier técnico que intervenga más adelante en la vivienda (para una reforma, reparación o inspección) podrá entender cómo fue concebido el edificio, qué materiales se usaron y cómo están distribuidas sus instalaciones.

También permite llevar un correcto mantenimiento preventivo, lo cual alarga la vida útil del inmueble y reduce averías. En promociones inmobiliarias, además, es un documento que se entrega al comprador como parte de la garantía legal.

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¿CÚAL ES EL CONTENIDO MÍNIMO EXIGIBLE?

Según la normativa vigente y el Código Técnico de la Edificación (CTE), el libro debe incluir, entre otros:

De acuerdo con la LOE:

Proyecto de ejecución y modificaciones aprobadas.
Acta de recepción de la obra.
Relación de agentes intervinientes.
Instrucciones de uso y mantenimiento del edificio.

Según el CTE:

Documentación técnica de productos y sistemas incorporados.
Plan de mantenimiento programado del edificio y sus instalaciones.
Registro de intervenciones futuras: reformas, reparaciones o rehabilitaciones.

Según normativas complementarias:

Certificados energéticos (RD 235/2013).
Instalaciones térmicas (RITE): proyectos, certificados, manuales de uso, etc.
Infraestructuras de telecomunicaciones (Orden ICT/1644/2011).
Subcontratación (Ley 32/2006): inclusión del libro de subcontratación.
Autorizaciones y licencias: de obra, primera ocupación, suministros, ascensores, piscinas, etc.

¿QUIÉN LO ELABORA Y CÓMO SE ENTREGA?

Aunque habitualmente lo redacta el arquitecto director de obra, la obligación recae sobre el promotor, quien debe entregarlo en soporte digital (y a menudo también físico) ante notaría y, en caso de régimen de propiedad horizontal, a la comunidad de propietarios.

Este libro también debe estar disponible en formato electrónico para su remisión a organismos públicos como el Catastro o el Registro de la Propiedad. Por eso, es habitual que se formalice en un CD o soporte USB, con estructura de carpetas organizadas.

¿EL LIBRO DEL EDIFICIO SE ACTUALIZA?

Sí. El Libro del Edificio es un documento vivo que debe mantenerse actualizado durante toda la vida útil del inmueble. Las actualizaciones pueden incluir:Reformas, rehabilitaciones y ampliaciones.