¿Compro o Construyo Mi Casa?

Decidir entre comprar o construir tu casa no es fácil. Cada opción tiene sus ventajas, y mucho depende de tus necesidades, estilo de vida y presupuesto. Si estás en ese momento crucial, te ayudamos a despejar dudas con esta guía práctica. Sigue leyendo y encuentra las respuestas clave que necesitas para tomar la mejor decisión.

1. El lugar lo es todo

La ubicación es un factor determinante. Comprar una casa ya construida te da acceso inmediato a barrios establecidos, con infraestructuras consolidadas y servicios cercanos. Ideal si buscas comodidad y no tienes tiempo para explorar terrenos.

Construir, en cambio, te permite elegir una ubicación más personalizada, incluso lejos de las zonas urbanas. Perfecto para quienes desean paz, vistas naturales o más espacio. Eso sí, verifica siempre que el terreno sea urbanizable y tenga acceso a servicios básicos como agua, luz y saneamiento.

2. Comparando presupuestos

Comprar una casa ya hecha parece más sencillo, pero el precio puede ser más elevado al precio inicial debido a los intermediarios, y es posible que tengas que hacer reformas para ajustarla a tus gustos. Investiga bien los costos adicionales, como impuestos, notaría y mantenimiento.

Por otro lado, construir tu propia casa implica un desembolso más controlado y gradual. Podrás escoger materiales, acabados y dimensiones según tu presupuesto. Aunque a veces surgen imprevistos, con un buen arquitecto y un presupuesto claro, tendrás un hogar único sin gastar de más.

3. ¿Cuándo es el momento ideal para cada opción?

Si necesitas mudarte de inmediato, comprar una vivienda lista es tu mejor opción. Podrás instalarte en semanas o pocos meses, dependiendo del proceso de compra, si realizas una reforma puedes esperar de 6 a 8 meses.

En cambio, construir lleva tiempo. Desde la compra del terreno hasta el diseño y construcción, pueden pasar entre 12 y 24 meses. Este tiempo vale la pena si sueñas con un hogar hecho a medida y no te importa esperar para lograrlo. ¿Tienes la paciencia para diseñar cada detalle? Si la respuesta es sí, construir puede ser tu mejor decisión.

4. ¿Qué estilo y funcionalidad buscas?

La casa que compras puede ser encantadora, pero rara vez se adapta al 100% a tus necesidades. Quizá necesites renovar la cocina, agregar un cuarto o eliminar paredes.

Al construir, el diseño parte desde tus sueños y necesidades. Puedes optar por espacios abiertos, eficiencia energética, e incluso incorporar domótica desde el inicio. Es la opción ideal para quienes tienen claro lo que quieren y valoran la personalización.

5. Tu hogar, tu elección

Comprar o construir es una decisión tan personal como emocionante. Si te gusta la idea de adaptarte a lo que ya existe, compra. Pero si prefieres dar forma a cada rincón desde cero, construir es para ti. Sea cual sea tu elección, recuerda que lo importante es sentirte en casa.

¿Listo para dar el siguiente paso? Contáctanos para ayudarte en la construcción o reforma de tu nuevo hogar.

Hola soy Javier Muñoz Fuentes, Arquitecto colegiado 1856 del COA Málaga. Cuentame como puedo ayudarte…..Puedes encontrarme en el +34 654 00 11 69

Hola soy Crisanto Barcia Garcia, Arquitecto colegiado 1501 del COA Málaga. ¿Te ha quedado alguna sobre este post? Preguntame lo que necesites en el +34 678 47 89 93

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¿Cuánto Va a Tardar Mi Licencia de Obras?

Si estás planeando realizar obras en tu vivienda o local en Andalucía, una de las principales preocupaciones es el tiempo que va a tardar la obtención de la licencia de obras. El proceso administrativo puede variar en función de diferentes factores, lo que genera cierta incertidumbre entre los propietarios y promotores. Te contamos que esperar durante este proceso…

1. Siguiendo las reglas

La obtención de la licencia de obras en Andalucía está regulada principalmente por el Decreto Legislativo 60/2010, de 16 de marzo, que aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía, y la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, que regula las actuaciones urbanísticas en la región. Estas normativas establecen los derechos y deberes tanto de los propietarios como de las administraciones locales en relación con la tramitación de licencias de obras.

Según estas leyes, todas las obras que impliquen algún tipo de intervención en una propiedad, ya sea construcción, ampliación o reforma, requieren de una autorización previa emitida por el ayuntamiento correspondiente. Además, se establecen plazos máximos y mínimos para la tramitación de las licencias, dependiendo de la categoría de la obra.

Plazos establecidos por la Ley:

• Plazo máximo de resolución

  El plazo máximo para que los ayuntamientos resuelvan las solicitudes de licencia de obras es de 3 meses. Este plazo puede ser prorrogado en casos más complejos, pero solo en circunstancias justificadas, y no debe exceder de un mes adicional.

• Silencio Administrativo

  Si el ayuntamiento no emite una resolución dentro de los plazos establecidos, se entiende que la licencia ha sido concedida de forma tácita. Esto implica que, si transcurren los plazos y no se ha recibido una respuesta negativa, el solicitante puede considerar la autorización concedida.

• Responsabilidades del ayuntamiento

  De acuerdo con la normativa, el ayuntamiento es el responsable de tramitar y resolver las licencias de obras, y su falta de respuesta en los plazos establecidos genera un silencio administrativo positivo.

2. ¿Por qué no es culpa del arquitecto?

Los arquitectos desempeñan un papel fundamental en el proceso de obtención de la licencia y aunque puede ser tentador querer responsabilizar a alguien ante la incertidumbre, lo cierto es que no tienen control sobre los plazos administrativos. 

El arquitecto solo interviene en la parte técnica del proyecto, encargado de preparar y validar la documentación técnica del proyecto (planos, memoria, memoria técnica, etc.). Su función es asegurarse de que todos los requisitos técnicos se cumplan según la normativa vigente. El arquitecto presenta la documentación solicitada y verifica que esté correcta, pero la administración es la encargada de revisar los documentos y aprobar o denegar la solicitud. Si la documentación cumple con los requisitos legales, el arquitecto no puede acelerar el proceso administrativo ni tomar decisiones sobre los plazos.

3. Factores que influyen en el tiempo de tramitación

Tipo de obra

1. No todas las obras requieren el mismo tipo de licencia. Existen tres categorías principales:

   • Obras menores: Tienen un procedimiento más sencillo y suelen tratarse de reformas como pequeñas instalaciones eléctricas, fontanería o pintura.

   • Obras mayores: Incluyen ampliaciones, cambios estructurales o construcción de nuevas edificaciones, y suelen requerir trámites más extensos.

   • Proyectos de gran envergadura: Como grandes desarrollos inmobiliarios, estos requieren un estudio más detallado y pueden tomar más tiempo.
     

Municipio y administración local

Cada ayuntamiento en Andalucía puede tener sus propios plazos y procesos administrativos. Algunas áreas rurales pueden tener procedimientos más simplificados que las ciudades grandes.

Complejidad del proyecto

La documentación necesaria y la revisión técnica que requiera cada proyecto influye en el tiempo de respuesta. Cuanto más complejas sean las obras o los requisitos técnicos, mayor tiempo podría demandar la evaluación y aprobación.

Carga administrativa

En épocas de alta actividad constructiva, el número de solicitudes puede superar la capacidad de las administraciones locales, lo que puede alargar los tiempos de respuesta.

4. Entonces ¿Que debo esperar?

Aunque los plazos para obtener una licencia de obras en Andalucía suelen oscilar entre 1 a 6 meses, e incluso es muy común que algunos lleguen hasta los 2 años, la realidad es que no existe un tiempo exacto garantizado. Factores como la carga administrativa del ayuntamiento, la complejidad del proyecto o incluso imprevistos legales o técnicos pueden alargar el proceso más allá de lo esperado. Esto significa que, incluso con una planificación meticulosa y cumpliendo todos los requisitos legales, pueden surgir situaciones fuera de tu control que modifiquen los tiempos estimados.

Hola soy Javier Muñoz Fuentes, Arquitecto colegiado 1856 del COA Málaga. Cuentame como puedo ayudarte…..Puedes encontrarme en el +34 654 00 11 69

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¿Cuánto Se Tarda La Construcción De Una Vivienda?

Construir una vivienda es un proyecto emocionante, pero también implica un proceso complejo y detallado que requiere tiempo, planificación y dedicación. Si estás considerando embarcarte en esta aventura, seguramente te preguntas: ¿cuánto tiempo se tarda en construir una casa? Te lo contamos todo…

1. Factores que influyen en el tiempo de construcción

Antes de adentrarnos en los plazos específicos, es importante conocer algunos factores determinantes que influyen en la duración de la construcción:

• Tipo de construcción

  No es lo mismo construir una casa unifamiliar que un edificio de apartamentos o una vivienda de lujo. Cada tipo de proyecto tiene sus propias complejidades y requerimientos específicos.

• Tamaño de la vivienda

  La extensión de la vivienda juega un papel crucial. Una casa de una sola planta será más rápida de construir que una casa de múltiples pisos o una mansión.

• Ubicación y clima

  Las condiciones climáticas pueden influir en la velocidad de construcción. En zonas con climas adversos, como lluvias intensas o frío extremo, el ritmo de trabajo se puede ralentizar.

• Regulaciones y permisos

  Los requisitos legales y burocráticos varían según el lugar. Obtener permisos de construcción puede alargar el proceso, dependiendo de la complejidad de las normativas locales.

• Materiales y tecnología

  El uso de materiales avanzados o prefabricados puede acelerar los tiempos de construcción.

2. Hablemos de tiempo…

El tiempo promedio para construir una vivienda varía considerablemente según el tipo de proyecto y otros factores. A continuación, te proporcionamos una guía general:

Casa unifamiliar estándar

• Duración promedio: Entre 6 y 12 meses.

• Este es el plazo habitual para una vivienda unifamiliar estándar. Los factores que influyen aquí incluyen el tamaño de la casa, el clima y la disponibilidad de materiales.

Viviendas de lujo o casas a medida

• Duración promedio: Entre 12 y 24 meses.

• Las viviendas de lujo o proyectos personalizados suelen tener un proceso más complejo debido a los acabados de alta gama y los detalles específicos que se requieren.

Edificios multifamiliares o apartamentos

• Duración promedio: Entre 18 y 36 meses.

• Construir un edificio multifamiliar lleva más tiempo debido a su escala, el número de unidades y los permisos necesarios.

3. Tiempos estimados por fases

• Fase de Planeación y Diseño (Pre-construcción) – 2 a 6 meses

• Fase de Excavación y Fundaciones – 1 a 3 meses

• Fase de Estructuración – 3 a 6 meses

• Fase de Acabados Interiores – 4 a 8 meses

• Fase de Instalación de Sistemas y Equipos – 1 a 3 meses

• Fase de Inspección, Ajustes y Recepción – 2 a 3 meses

4. Consejos Para Agilizar el Proceso de Construcción

Si buscas optimizar el tiempo de construcción de tu vivienda, aquí algunos consejos clave:

• Elige un buen equipo de profesionales

  Contar con arquitectos, contratistas y constructores experimentados puede agilizar el proceso al evitar retrasos y errores.

• Prepara todos los permisos y regulaciones antes de iniciar la obra

  Asegúrate de tener todos los permisos necesarios, pues los trámites burocráticos pueden ser el principal obstáculo al inicio de la construcción.

• Opta por materiales y técnicas modernas

  El uso de materiales prefabricados o tecnologías avanzadas puede reducir los tiempos de ejecución.

• Establece un plan de construcción detallado

  Un cronograma claro con hitos específicos permite a los equipos trabajar de manera más eficiente y coordinarse mejor.

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¿Casa prefabricada o tradicional? ¿Cuál es mejor?

¿Estás en el proceso de buscar o construir tu nuevo hogar? Una de las decisiones más importantes que debes tomar es el tipo de casa que quieres: ¿prefabricada o tradicional? Ambas opciones tienen sus ventajas y desventajas, y hoy te ayudamos a analizar cuál se ajusta mejor a tus necesidades, presupuesto y estilo de vida. En este artículo, te explicamos las diferencias entre casas prefabricadas y casas tradicionales, para que puedas tomar una decisión más informada.

1. Eterno Valor y Personalización

Las casas tradicionales han sido la opción preferida durante siglos. Estas viviendas suelen ser construidas desde cero con materiales como ladrillo, cemento, madera o piedra. Una de las principales ventajas es su durabilidad y estructura sólida, lo que garantiza una mayor estabilidad a lo largo del tiempo. Además, ofrecen una amplia posibilidad de personalización en cuanto a diseño, distribución y detalles arquitectónicos.

Sin embargo, construir una casa tradicional puede llevar tiempo, y requerir una gran cantidad de planificación y recursos. Además, este tipo de construcción puede implicar mayores gastos de mantenimiento en el futuro.

2. Rapidez y Eficiencia

Las casas prefabricadas han ganado terreno como una alternativa atractiva. Estas viviendas se construyen en fábricas con materiales específicos y se ensamblan en el lugar donde serán habitadas. Una de sus principales ventajas es la velocidad de construcción, lo que reduce significativamente los tiempos de espera. 

Aunque las casas prefabricadas están diseñadas para ser resistentes, en algunos casos, su capacidad para enfrentar condiciones climáticas extremas puede ser inferior a la de una casa tradicional, especialmente si no se utilizan materiales de alta calidad.

3. En términos de ahorro…

Construir una casa tradicional implica contratar a un equipo de profesionales, como arquitectos, ingenieros, albañiles, electricistas y fontaneros, entre otros. Este enfoque garantiza una construcción personalizada y de alta calidad, pero también incrementa los costos debido a los honorarios profesionales y el tiempo que toma coordinar a todo el equipo.

Además, los tiempos prolongados de construcción pueden generar gastos adicionales en permisos, supervisión y, en algunos casos, alquileres temporales mientras se finaliza la obra. Sin embargo, la inversión inicial en una casa tradicional puede ser mayor, pero el valor del terreno y la estructura puede aumentar con el tiempo a diferencia de la prefabricada.

Las casas prefabricadas suelen publicitarse como una alternativa más económica, ya que la construcción en fábrica y el ensamblaje en el terreno reducen costos de mano de obra y tiempo de construcción. Sin embargo, el ahorro real en comparación con una casa tradicional suele ser de aproximadamente un 10% o 15%, según los materiales y acabados seleccionados.

Esto se debe a que, aunque los módulos prefabricados vienen listos, aún necesitas completar:

• Acabados interiores y exteriores: Pintura, pisos, revestimientos y detalles decorativos.

• Instalaciones eléctricas y de fontanería: Aunque algunos modelos incluyen preinstalaciones, es necesario contratar técnicos para completar estos trabajos según las normativas locales.

• Adaptación del terreno: Nivelación, cimentación y posibles trabajos de acceso.

• Trámites y permisos: Tanto en casas prefabricadas como en tradicionales, deberás gestionar licencias, permisos de obra y certificaciones, lo que implica costos administrativos.

4. Empate Técnico

En términos de sostenibilidad, tanto las casas prefabricadas como las tradicionales pueden ser eficientes, dependiendo de los materiales y métodos de construcción. Las prefabricadas tienen la ventaja de minimizar el desperdicio de materiales al fabricarse en entornos controlados, además ofrecen un alto nivel de eficiencia energética gracias a su construcción industrializada y al uso de materiales de alta calidad. El aislamiento térmico y la integración de sistemas de energía renovable pueden ser factores clave para lograr un hogar sostenible. Sin embargo, las casas tradicionales, si se construyen con tecnologías modernas y materiales ecológicos, pueden ser igualmente sostenibles.

5. ¿Cuál es La Mejor Opción?

No hay una respuesta única. La mejor opción dependerá de tus necesidades, presupuesto y preferencias personales.

Si aún no te decides, consulta a un arquitecto o proveedor de confianza. Recuerda que tu casa debe ser un reflejo de tus sueños y necesidades.

¿Y tú? ¿Cuál elegirías para tu hogar ideal? ¡Déjanos tu comentario!

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4 Errores Comunes al Construir Tu Casa

Construir tu propia casa es una de las inversiones más importantes y emocionantes que puedes hacer. Sin embargo, el proceso puede ser desafiante y lleno de posibles errores que, si no se manejan correctamente, pueden generar costos adicionales y retrasos. En este artículo, te mostramos los 4 errores más comunes al construir tu casa y cómo evitarlos para que tu proyecto sea un éxito.

1. No Definir Bien el Presupuesto Total

Uno de los errores más comunes al construir una casa es no establecer un presupuesto claro desde el principio. Muchas personas se centran únicamente en el costo de construcción inicial y subestiman los gastos adicionales como acabados, permisos, y costos imprevistos.

Solución: Antes de comenzar, contacta con un Arquitecto que te ayude con un presupuesto detallado que incluya todos los aspectos del proyecto, como materiales, mano de obra, permisos, y gastos imprevistos. Dejar un margen adicional para imprevistos evitará que te enfrentes a costos inesperados en el camino.

2. Ignorar los Detalles Técnicos y Normativas

La construcción de una casa requiere cumplir con normativas y detalles técnicos específicos que muchas veces los propietarios pasan por alto. Desde la orientación del terreno hasta la eficiencia energética, muchos detalles técnicos pueden ser descuidados, resultando en costos adicionales más adelante.

Solución: Contacta con arquitectos especializados en tu área para asegurar que se cumplan todas las regulaciones y estándares técnicos. Un buen profesional puede ayudarte a tomar decisiones que mejoren la funcionalidad y la eficiencia energética de tu casa.

3. No Contar con un Plan de Diseño Bien Definido

Otro error común es comenzar la construcción sin un plan de diseño claro. Esto puede llevar a decisiones apresuradas que resultan en problemas a largo plazo, como espacios mal aprovechados o diseños que no son funcionales.
¿Por qué es un problema? Un plan de diseño deficiente puede afectar la distribución de los espacios, la luminosidad, la circulación y, en general, el confort de la casa.

Solución: Involucra a un arquitecto o diseñador desde el principio. Un profesional podrá asesorarte en la distribución óptima de los espacios, la orientación de la casa para aprovechar la luz natural y otras características clave que aseguren un diseño funcional y estéticamente agradable.

4. No Elegir Bien al Contratista

Uno de los errores más graves al construir una casa es elegir a un contratista inadecuado o sin experiencia. Contratar al profesional equivocado puede generar problemas como retrasos, sobrecostos, y trabajos mal realizados que comprometen la calidad del proyecto.

Solución: Investiga cuidadosamente a los contratistas antes de tomar una decisión. Revisa su experiencia, busca referencias, y asegúrate de que tengan una buena reputación en el sector. Un contratista confiable no solo te garantizará un trabajo de calidad, sino que también te ayudará a mantener el control de los costos y el cronograma de la construcción.

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Todo lo que Debes Saber para Contratar una Buena Constructora

Elegir la constructora adecuada es una de las decisiones más importantes cuando decides construir o reformar tu hogar. Una elección acertada no solo garantiza un resultado de calidad, sino también tranquilidad durante todo el proceso. A continuación, te damos 7 consejos clave para tomar la mejor decisión.

1. Investiga la reputación de la constructora

Antes de contactar a una empresa, investiga su historial. Lee opiniones online, solicita referencias y revisa proyectos anteriores. Una constructora con buena reputación suele ser un indicador de calidad y profesionalismo. Si tienen perfiles en redes sociales o páginas como Google My Business, échales un vistazo para ver las valoraciones de clientes anteriores.

2. Verifica su experiencia y especialización

No todas las constructoras son expertas en lo mismo. Algunas están más especializadas en viviendas unifamiliares, mientras que otras se enfocan en reformas de interiores o proyectos de gran envergadura. Elige una empresa que tenga experiencia específica en el tipo de proyecto que necesitas.

3. Consulta su certificación y licencias

Asegúrate de que la constructora cuenta con todas las licencias y certificaciones necesarias para operar legalmente. Esto incluye permisos locales y certificaciones de calidad que garanticen que cumplen con las normativas vigentes. Una empresa seria no tendrá problema en proporcionarte esta información.

4. Examina sus proyectos anteriores

Pide ver un portafolio de proyectos realizados por la constructora. Esto no solo te dará una idea de su estilo y calidad, sino también te permitirá evaluar si tienen experiencia en proyectos similares al tuyo.

5. Solicita presupuestos detallados

Un buen presupuesto debe ser claro y especificar todos los costos: materiales, mano de obra, plazos y posibles extras. Desconfía de presupuestos que sean excesivamente baratos o ambiguos, ya que podrían esconder gastos ocultos o indicar falta de profesionalidad.

6. Pregunta por los tiempos de entrega

El cumplimiento de los plazos es fundamental en cualquier proyecto. Habla con la constructora sobre los tiempos estimados y solicita que se incluyan en el contrato. Asegúrate también de que tienen capacidad para empezar en la fecha que necesitas.

7. Evalúa la comunicación y el trato

Un buen equipo de construcción debe ser accesible, transparente y dispuesto a responder todas tus dudas. Si desde el principio notas que tardan en responder o no son claros, es una señal de alarma. Una comunicación fluida evitará malentendidos a lo largo del proyecto.

Tu arquitecto es tu mejor aliado a la hora de tomar esta decisión. Él podrá revisar y comparar cuidadosamente todos los presupuestos, asegurándose de que coincidan en calidad, cantidades y condiciones. De esta manera, podrás basar tu elección en un razonamiento sólido en lugar de simplemente elegir el precio más bajo.

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Construir tu propia casa – Todo lo que debes saber

¿Sueñas con una casa a tu medida? Construir tu propia vivienda es un proyecto emocionante y desafiante que te permite diseñar un espacio adaptado a tus necesidades y estilo de vida. Sin embargo, también es una gran responsabilidad que requiere planificación, presupuesto y decisiones bien fundamentadas. ¡No te preocupes! En este artículo te contamos todo lo que necesitas saber para que el proceso sea un éxito.

Paso a paso para construir tu casa

1. Define tu presupuesto

Antes de empezar, establece un presupuesto claro y realista. Considera no solo el coste de la construcción, sino también los gastos en terreno, permisos, arquitectos y decoración interior. Deja un margen para imprevistos, ya que siempre pueden surgir gastos adicionales.

2. Elige el terreno adecuado

El terreno es la base de tu proyecto. Evalúa factores como:

• Ubicación: Proximidad a servicios, transporte y zonas verdes.

• Orientación: Aprovechar la luz natural puede hacer una gran diferencia en el confort y el ahorro energético.

• Normativa urbanística: Asegúrate de que el terreno cumpla con las regulaciones locales.

3. Diseña tu hogar con un arquitecto

Un arquitecto profesional es clave para convertir tus ideas en planos técnicos. Trabaja codo a codo con él para priorizar la funcionalidad y el diseño. ¿Buscas un estilo moderno, rústico o minimalista? Este es el momento de plasmar tu visión. 

4. Solicita los permisos necesarios

No subestimes este paso. Cada localidad tiene sus propios requisitos legales, como licencias de obra y aprobaciones de los planos. Contar con la documentación en regla te evitará problemas futuros. En muchos casos el arquitecto se ocupa de gestionar estos trámites.

5. Contrata profesionales de confianza

Seleccionar a los profesionales adecuados es uno de los pilares más importantes del proyecto. Estos son los especialistas que necesitarás involucrar:

• Arquitectos

Son los responsables de materializar tus ideas en planos y diseños. Un buen arquitecto no solo asegura que tu casa sea estética, sino también funcional, segura y conforme a las normativas locales. Además, te pueden ayudar a optimizar el uso del espacio y a elegir materiales que se adapten a tu presupuesto y estilo de vida.

• Constructores y contratistas

Los constructores son quienes ejecutan la obra, convirtiendo los planos en realidad. Contratar a un equipo con experiencia y buenas referencias es esencial. Pregunta por proyectos previos, visita sus obras y asegúrate de que tienen una buena reputación. Adicionalmente, un contratista general puede coordinar a todos los oficios involucrados (albañiles, carpinteros, etc.) para que el trabajo sea eficiente y fluido.

• Ingenieros estructurales

Estos expertos evalúan la seguridad y estabilidad de la estructura. Sus recomendaciones son cruciales para garantizar que los materiales y diseños seleccionados sean adecuados para las condiciones del terreno y el clima. ¡No escatimes en esta parte!

• Diseñadores de interiores

Un diseñador de interiores puede marcar la diferencia entre una casa bonita y una espectacular. Te ayudarán a seleccionar colores, materiales, muebles y decoración para crear espacios cómodos y coherentes con tu visión. También pueden asesorarte sobre cómo maximizar la luz y la funcionalidad de cada estancia.

• Técnicos especializados

No olvides a los electricistas, fontaneros y expertos en sistemas de climatización o domótica. Estos profesionales garantizan que todo funcione de manera eficiente y segura. Si estás pensando en instalar paneles solares, sistemas de recolección de agua o cualquier tecnología avanzada, también necesitarás especialistas en energías renovables.

• Paisajistas

Si el entorno de tu casa es importante para ti, un paisajista puede diseñar jardines y exteriores que complementen tu hogar. Desde un jardín mediterráneo hasta un espacio minimalista, sus ideas transformarán el exterior en una extensión natural del interior.

• El Ayuntamiento: La Institución Reguladora

El Ayuntamiento juega un papel decisivo en el proceso de construcción, ya que es quien otorga las licencias necesarias para edificar. Para obtener estas licencias, tendrás que pagar varios impuestos, como la tasa de licencia urbanística o el impuesto sobre construcciones y obras (ICIO). Además, tras finalizar la obra, deberás pagar otros impuestos y tasas, como la licencia de primera ocupación, que te permitirá registrar la propiedad y habitar la vivienda.

• El Notario y el Registrador: Finalizando la Obra

Una vez terminada la construcción y con la licencia de primera ocupación en mano, deberás acudir a un notario para formalizar la declaración de la obra nueva. Luego, el registrador de la propiedad se encargará de inscribir la vivienda en el registro, lo que te permitirá acceder a todos los derechos legales sobre la propiedad. Estos trámites suponen un pequeño coste adicional, que suele ser un porcentaje del PEM.

Errores comunes que debes evitar

• No definir prioridades: Ten claro desde el principio qué aspectos son imprescindibles y cuáles pueden ser flexibles.

• Subestimar los plazos: La construcción de una casa puede llevar más tiempo del previsto. Paciencia y buena planificación son clave.

• No contar con un fondo de emergencia: Siempre es recomendable tener un extra reservado para imprevistos.

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¿Por Qué Es Tan Caro Un Arquitecto?

Cuando se trata de construir o reformar un espacio, uno de los primeros pensamientos que vienen a la mente es el costo. Y es que, a menudo, contratar a un arquitecto puede parecer una opción costosa. Sin embargo, lo que muchos no saben es que detrás de ese precio hay una inversión invaluable, pero ¿que implica? te lo contamos…

1. Libertad con menos normativa

En décadas pasadas, construir una vivienda era un proceso menos regulado. Las normativas urbanísticas eran limitadas, y en muchos casos, las personas encargaban sus proyectos directamente a albañiles o constructores que gestionaban todo sobre la marcha.

El arquitecto solía reservarse para grandes proyectos o para quienes buscaban diseños exclusivos. En construcciones más pequeñas, bastaba con croquis básicos que se ajustaban durante la obra. Sin embargo, esta flexibilidad implicaba riesgos. La falta de supervisión técnica profesional a menudo resultaba en problemas estructurales, funcionales o de seguridad, muchos de los cuales se hacían evidentes con el tiempo.

2. Más regulaciones, más responsabilidad

Hoy en día, la normativa urbanística y de edificación es mucho más detallada y rigurosa. Cada región y municipio tiene sus propias leyes que deben cumplirse rigurosamente. Los arquitectos tienen que estudiar estos detalles y adaptarlos a cada proyecto, lo que implica un trabajo exhaustivo que, sin duda, aumenta los costos de los servicios.

Además, los proyectos actuales deben ser mucho más sostenibles y eficientes, cumpliendo con estándares de ahorro energético, materiales de calidad y accesibilidad. Estos factores requieren de una dedicación especial por parte del arquitecto, lo que se traduce en más tiempo invertido y, en consecuencia, en un mayor coste.

3. Un recurso escaso y valioso

El tiempo que un arquitecto dedica a un proyecto es otro de los factores que influyen en el precio de sus servicios. Aunque desde fuera puede parecer que un arquitecto "solo dibuja planos", la realidad es que detrás de cada diseño hay muchas horas de trabajo: desde las reuniones iniciales con los clientes hasta la supervisión de la obra. Además, cada cambio solicitado por el cliente, la coordinación con otros profesionales (topógrafos, ingenieros, etc.) y la obtención de permisos implican tiempo adicional.

Cada fase de un proyecto arquitectónico implica un trabajo detallado y una planificación minuciosa, desde el diseño conceptual hasta la presentación de propuestas, la gestión de permisos y licencias, y la supervisión de la obra para garantizar que se cumplan todos los requisitos establecidos, esto puede significar visitas semanales a la obra, reuniones técnicas y la resolución de problemas inesperados.

En total, un proyecto puede requerir más de un año y medio de dedicación continua. Cuando calculas el coste por hora de trabajo, te darás cuenta de que el precio del arquitecto no es tan elevado como parece.

4. Gastos asociados: Una inversión necesaria

Los arquitectos no solo aportan su tiempo y conocimientos; también tienen costos operativos que respaldan su trabajo. Estos incluyen:

• Cuotas de colegiación: Obligatorias para firmar proyectos.

• Gastos administrativos: Pago de alquiler de la oficina, servicios básicos, pago del personal, suministros, entre otros.

• Seguro de responsabilidad civil: Este cubre cualquier defecto estructural durante al menos 10 años tras la obra.

• Software y herramientas especializadas: El diseño actual requiere tecnologías avanzadas, como programas de modelado 3D y simulaciones energéticas.

• Formación continua: Los arquitectos deben actualizarse constantemente para adaptarse a nuevas normativas y tendencias del sector.

Estos gastos son imprescindibles para ofrecer un servicio de calidad, pero también son un factor que influye en los honorarios.

5. Un compromiso a largo plazo

El aspecto que más diferencia al trabajo de un arquitecto de otras profesiones es la responsabilidad legal que asume a lo largo de la vida útil del proyecto. Cuando un arquitecto firma un proyecto y supervisa la obra, está aceptando una responsabilidad legal que se extiende durante 10 años en caso de que aparezcan defectos de construcción o vicios ocultos en la estructura del edificio.

Este riesgo implica que, en caso de que algo falle, el arquitecto puede ser considerado responsable, aunque no sea directamente culpable del problema. Aunque el seguro cubra los posibles costes, la tranquilidad y la dedicación que un arquitecto pone en su trabajo para evitar futuros problemas son elementos cruciales a la hora de justificar sus honorarios.

5. Invertir en un Arquitecto: Coste vs. Valor

Aunque el precio pueda parecer elevado, es importante entender que contratar a un arquitecto no es un gasto, sino una inversión. Los beneficios de su trabajo incluyen:

• Ahorro a largo plazo: Evitarás errores costosos en el diseño o construcción.

• Optimización del espacio: Sacarás el máximo partido a tu vivienda o local.

• Revalorización del inmueble: Una buena arquitectura incrementa el valor de mercado.

¿Tienes un proyecto en mente? Contáctanos y descubre cómo podemos ayudarte a hacerlo realidad.

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¿Cuáles Son las Tareas De Un Arquitecto?

Si estás pensando en realizar una obra o reforma en Andalucía, es fundamental conocer el papel crucial que desempeña un arquitecto. Este profesional no solo aporta su creatividad y visión, sino que también asume responsabilidades técnicas y legales esenciales. En este artículo te explicamos las funciones del arquitecto en las distintas fases de un proyecto, desde la redacción del proyecto hasta la ejecución final, para que puedas comprender mejor su valor y la importancia de contar con su experiencia.

1. Fase de Redacción de Proyecto: El Corazón de la Idea

La fase de redacción de un proyecto es donde todo comienza. El arquitecto trabaja de la mano del cliente para comprender sus necesidades, gustos y la funcionalidad del espacio. Durante esta etapa, el arquitecto se encarga de desarrollar un concepto que se ajuste a las expectativas del cliente y a la normativa vigente en Andalucía.

En esta fase, el arquitecto realiza un estudio detallado del terreno o del inmueble existente, analiza las condiciones urbanísticas y ambientales, y plantea soluciones estéticas y funcionales que aprovechen al máximo los recursos disponibles. Además, se asegura de que todo cumpla con las leyes locales y las normativas de construcción, un aspecto especialmente relevante en Andalucía, con sus regulaciones específicas para la protección del patrimonio y el medio ambiente.

El trabajo de redacción no se limita a la creación de planos. El arquitecto también define materiales, estructuras y sistemas constructivos que optimicen la eficiencia energética y la sostenibilidad del proyecto. Sin duda, es una fase clave para dar forma a una obra exitosa.

2. Proyecto Básico: La Estructura que Permite Comenzar

Una vez redactado el proyecto, el siguiente paso es la elaboración del proyecto básico. Esta fase es crucial para transformar la idea inicial en algo concreto que pueda ser evaluado y aprobado por las autoridades pertinentes. El arquitecto debe detallar los aspectos técnicos y funcionales de la obra, incluidos los planos generales, las superficies, las instalaciones y los sistemas estructurales.

El proyecto básico incluye también un estudio de la viabilidad económica, detallando el presupuesto estimado y los plazos de ejecución. Esta información es indispensable tanto para el cliente como para las empresas constructoras que vayan a ejecutar la obra, ya que permite una correcta planificación y evita sorpresas desagradables durante el proceso.

En Andalucía, el proyecto básico debe ser aprobado por el Ayuntamiento correspondiente, quien revisa el cumplimiento de la normativa urbanística, el impacto ambiental y la integración de la obra en su entorno. Este paso es esencial para asegurar que el proyecto pueda avanzar sin problemas hacia la fase de ejecución.

3. Proyecto de Ejecución: La Guía Definitiva para Construir

Una vez aprobado el proyecto básico, el arquitecto pasa a la fase de proyecto de ejecución, en la que se detallan todos los aspectos necesarios para llevar a cabo la construcción o reforma. Aquí, el arquitecto desarrolla planos más precisos y especificaciones técnicas para los contratistas y constructores.

Este proyecto es como un manual de instrucciones para la obra. Incluye la planificación de las obras, el tipo exacto de materiales que se deben utilizar, la ubicación precisa de cada elemento y las instrucciones para las instalaciones (eléctricas, hidráulicas, etc.). Además, se analizan aspectos de seguridad y accesibilidad, garantizando que la obra cumpla con todas las normativas vigentes en Andalucía.

Una de las funciones del arquitecto durante esta fase es supervisar la ejecución de la obra para asegurar que se respete el proyecto, se cumpla con los plazos establecidos y se ajusten los costos previstos. Además, el arquitecto está presente para resolver cualquier duda o imprevisto que surja durante la construcción, garantizando así que el resultado final sea el esperado y que la obra se realice de acuerdo con los más altos estándares de calidad.

4. Conclusión: El Arquitecto, Tu Aliado en la Construcción en Andalucía

El arquitecto es mucho más que un creador de espacios estéticamente agradables; es un gestor integral que garantiza el éxito de tu proyecto en cada fase. Desde la redacción del proyecto, pasando por la elaboración del proyecto básico, hasta la supervisión en la ejecución, su presencia es esencial para que tu obra se realice sin contratiempos y cumpla con todas las normativas legales.

Si estás planificando un proyecto en Andalucía, no subestimes la importancia de contar con un arquitecto experimentado como nosotros que se encargue de cada fase con profesionalidad. Así, podrás disfrutar de un hogar o local adaptado a tus necesidades, en armonía con su entorno y con total seguridad jurídica y constructiva. ¡Llámanos y haz de tu proyecto una realidad exitosa!

Hola soy Javier Muñoz Fuentes, Arquitecto colegiado 1856 del COA Málaga. Cuentame como puedo ayudarte…..Puedes encontrarme en el +34 654 00 11 69

Hola soy Crisanto Barcia Garcia, Arquitecto colegiado 1501 del COA Málaga. ¿Te ha quedado alguna sobre este post? Preguntame lo que necesites en el +34 678 47 89 93

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Director de obra, director de ejecución y jefe de obra ¿En qué se diferencian?

Al abordar un proyecto de construcción o reforma, uno de los aspectos más importantes es entender los roles y responsabilidades de cada figura profesional involucrada. Aunque los términos “director de obra”, “director de ejecución” y “jefe de obra” suenan parecidos, su papel en el proceso es distinto. Vamos a aclarar sus funciones para que, cuando emprendas tu proyecto de construcción o reforma, sepas exactamente a quién acudir y qué esperar de cada uno.

1. DIRECTOR DE OBRA: El coordinador y supervisor general

El director de obra es la figura técnica encargada de coordinar y supervisar el proyecto desde una perspectiva global. Suele ser un arquitecto (en el caso de edificios o proyectos de vivienda) o un ingeniero especializado en la obra correspondiente. Su responsabilidad se centra en garantizar que el diseño y las especificaciones iniciales se respeten y se mantenga la visión general del proyecto. Actúa como el nexo entre el cliente y el resto del equipo técnico, asegurándose de que el resultado final cumpla tanto con las expectativas del cliente como con los estándares de calidad y las normativas vigentes.

Las principales tareas del director de obra incluyen:

• Revisar y aprobar los planos y documentos técnicos.

• Supervisar el cumplimiento del diseño y los plazos acordados.

• Realizar visitas periódicas a la obra para verificar el progreso y solucionar posibles inconvenientes.

• Coordinar con el director de ejecución y el jefe de obra para asegurar que los recursos y procedimientos se empleen de manera eficiente.

Su visión es estratégica y de supervisión global, ocupándose más de la planificación y del diseño general que de los detalles específicos de la ejecución.

2. DIRECTOR DE EJECUCIÓN DE LA OBRA: El guardián de la calidad técnica

El director de ejecución o director de ejecución material suele ser un arquitecto técnico o aparejador. Esta figura se encarga de supervisar que la obra se lleve a cabo de acuerdo con el proyecto y en conformidad con las normativas y estándares de calidad. En otras palabras, es quien asegura que los materiales, métodos y técnicas usados cumplen con lo previsto y son seguros. Su rol es mucho más técnico y detallado en comparación con el director de obra.

Entre sus principales funciones destacan:

• Verificar que los materiales utilizados cumplan con las especificaciones técnicas.

• Asegurar que los procedimientos de construcción respeten las normativas y garanticen la seguridad.

• Controlar la correcta ejecución de los trabajos en cada fase, realizando pruebas y controles específicos.

• Supervisar las partidas de obra y reportar al director de obra cualquier problema o desviación.

El director de ejecución está enfocado en los detalles técnicos de la construcción y es fundamental para mantener la calidad y seguridad del proyecto en el día a día de la obra.

3. JEFE DE OBRA: El encargado de la gestión operativa

El jefe de obra es una figura esencial en el desarrollo práctico del proyecto, generalmente designada por la constructora o empresa de reformas. A diferencia del director de obra y el director de ejecución, su función no es de supervisión técnica ni estratégica, sino de gestión operativa y logística. Es el encargado de gestionar los recursos materiales y humanos necesarios para el progreso de la obra, organizando los equipos, los plazos y asegurándose de que las tareas diarias se lleven a cabo según lo planificado.

Sus principales tareas son:

• Planificar la secuencia de trabajos y organizar el equipo humano en la obra.

• Coordinar la llegada y distribución de materiales y maquinaria.

• Asegurarse de que se cumplan los tiempos establecidos y optimizar los recursos para evitar demoras.

• Reportar el avance diario al director de obra y al director de ejecución.

El jefe de obra es quien “vive” el día a día del proyecto, resolviendo imprevistos sobre la marcha y garantizando que los trabajos se completen según el cronograma.

4. DIFERENCIAS CLAVE EN EL PROCESO DE UNA OBRA

Para aclararlo aún más, podemos resumir las diferencias en tres puntos clave:

• Alcance y nivel de detalle: el director de obra coordina y supervisa a nivel general; el director de ejecución se centra en la calidad técnica y el cumplimiento normativo, y el jefe de obra organiza los detalles operativos en el día a día.

• Responsabilidades: el director de obra es responsable de la visión general, el director de ejecución de la calidad y seguridad técnica, y el jefe de obra de la gestión de recursos y equipos.

• Interacción: el director de obra y el director de ejecución trabajan juntos para asegurar que el diseño se ejecute como se concibió, mientras que el jefe de obra coordina la ejecución práctica para cumplir con los objetivos del proyecto.

5. ¿CÚAL ES EL ROL MÁS IMPORTANTE?

Cada figura cumple un papel vital y complementario en una obra. La colaboración entre el director de obra, el director de ejecución y el jefe de obra es clave para el éxito del proyecto, y su buen entendimiento evita retrasos, problemas de calidad y sobrecostos. En cualquier proyecto de construcción o reforma, contar con un equipo bien coordinado y especializado marca la diferencia entre un proceso estresante y una experiencia gratificante.

En definitiva, comprender el papel de cada uno no solo te ayudará a tomar decisiones informadas, sino que también te permitirá valorar el trabajo y la importancia de cada profesional en la ejecución de tus sueños arquitectónicos.

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¿Tu vivienda puede producir cáncer?

Si, es posible que el título del post sea un poco clickbait, pero es que hoy quiero hablarte de un tema muy importante del que quizás nunca hayas odio hablar: el gas radón.

¿Qué es el radón?

El radón es un gas radiactivo incoloro, inodoro e insípido. Se produce por desintegración radiactiva natural del uranio que está presente en suelos y rocas (aunque también puede estar contenido en el agua). Este gas emana muy fácilmente del suelo y pasa al aire, donde se desintegra y emite otras partículas radiactivas. Partículas que al ser inhaladas pueden provocar graves daños en la salud.

El radón es una de las principales causas de cáncer de pulmón. Según las estimaciones actuales sobre las proporciones de casos de cáncer de pulmón atribuibles a este gas varían entre un 3% y un 14%.

Su peligrosidad radica en tres aspectos principales: es radiactivo (cuando entra en los pulmones produce una desintegración radiactiva que daña el ADN produciendo cáncer), tiene gran movilidad y es imperceptible (es invisible, incoloro, inodoro e insípido, por lo que no podemos saber si está a nuestro alrededor a no ser que dispongamos de los equipos de medición adecuados).

Y seguro que te estás preguntando ¿qué tiene esto que ver con las casas?

Te lo contamos a continuación.

 El radón en los edificios

La mayor fuente de exposición al radón para la mayoría de las personas suele tener lugar sobre todo en el hogar (donde se pasa gran cantidad de horas al día) y los lugares de trabajo interiores.

El radón se filtra en el interior de viviendas y edificios a través de grietas, en las uniones de los diferentes elementos constructivos, espacios alrededor de tuberías o cables o incluso en los poros del material de construcción. El nivel de exposición al radón suele ser más elevado en los sótanos (a partir de 1 metro de profundidad aproximadamente) y espacios habitables que se encuentren en contacto con el terreno, aunque por encima de la planta baja también se pueden encontrar concentraciones importantes.

Dependiendo de la composición geológica del terreno en el que se encuentre tu vivienda, la ventilación de la edificación y la existencia de vías de acceso en las edificaciones a través de los elementos constructivos podemos encontrar concentraciones de Radón que varían desde los 10Bq/m3 hasta los 10.000 Bq/m3.

 ¿Cómo puedo saber cuánto radón hay en mi casa?

La única forma de saber el grado de concentración del radón en tu casa es a través de una medición con los equipos especializados adecuados. Esta medición la puedes realizar tú mismo adquiriendo alguno de los medidores disponibles en el mercado (filtros de carbón activo para medir el gas Radón, metodología de trazas, medidores de gas Radón electrónicos…) o realizarlo a través de una empresa especializada, que analizará los resultados y en función de los riesgos que encuentre diseñará una serie de medidas para reducir la concentración del Radón en la vivienda.

Si te interesa hacer una medición del gas Radón en tu vivienda debes tener en cuenta que estas mediciones no se realizan de forma puntual (la concentración del gas va a variar constantemente en el tiempo, por lo que para obtener un resultado preciso será necesario realizar mediciones durante varios días) y que, además, deberán realizarse en diferentes estancias concretas, pues, al igual que pueden variar en el tiempo, la concentración de Radón también puede variar de una planta a otra o, incluso en la misma planta, de una estancia a otra.

¿Se está solucionando este problema en los nuevos edificios?

Existen medidas para encarar este problema en la construcción de nuevos edificios, aunque es algo extremadamente reciente.

Aunque hace ya bastantes años que desde la Unión Europea se está advirtiendo de los riesgos del gas Radón y se han ido estableciendo una serie de recomendaciones, no ha sido hasta la promulgación de la Directiva Europea 2013/59/EURATOM que la cosa se ha puesto más seria, ya que es de obligado cumplimiento para todos los países miembros. En esta Directiva se establecía el plazo máximo de febrero de 2018 para establecer las siguientes medidas:

-Establecer normas de seguridad básicas para la protección contra el radón.

-Establecer el umbral de concentración máximo de Radón en viviendas de 300Bq/m3

-Medir y controlar el radón en viviendas, colegios, edificios públicos, lugares de trabajo…

-Obligación de informar a los ciudadanos respecto a la exposición al radón y sus riesgos asociados.

-Efectuar medidas anti-Radón.

Tal y como estarás pensando, más de 3 años y medio después de que finalizara ese plazo, aún no hemos sido capaz de establecer todas las medidas que se exigían desde la Unión Europea.

No obstante, el Código Técnico de la Edificación si se ha adaptado a la Directiva, y ha incorporado en su última revisión del CTE una nueva sección en el Documento DB-HS, denominada Protección frente al gas radón (Si no sabes qué es eso del CTE te recomendamos que leas nuestro post: Qué es el Código Técnico)

En este documento se establecen una serie de medios de los que dispondrán los edificios para limitar el riesgo previsible de exposición al Radón, clasificando los términos municipales en función de su riesgo potencial, y estableciendo unos niveles máximos de exposición al Radón.

¿Cómo puedo aislar mi casa de la exposición al Radón?

Tal y como te hemos comentado, la principal causa de que exista Radón en el interior de los edificios es la falta de estanqueidad de los cerramientos, ya que el gas se puede introducir a través de grietas, uniones, porosidad de los materiales…

Por ello, desde el punto de vista constructivo será necesario diseñar barreras en la envolvente del edificio para evitar la entrada de aire con radón desde el suelo. Algunas posibles soluciones, dependiendo del caso pueden ser: establecer barreras de protección (láminas anti-radón) entre el terreno y los locales habitables, ubicar cámaras de aire ventiladas entre el terreno y la vivienda, despresurización del terreno, ventilación mecánica de las estancias, evitar algunos materiales concretos, etcétera.

Si te interesa acometer obras en tu vivienda para aislarlo de la exposición al Radón te recomendamos que contactes con un arquitecto, ya que dependiendo de como se haya construido tu estas medidas pueden ser muy diferentes para cada caso.

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Obras tramitadas mediante declaración responsable en Marbella

Si bien en anteriores posts ya te hemos explicado todo lo básico que tienes que saber sobre los diferentes tipos de licencias de obra que existen en Marbella (así como el procedimiento a seguir y la documentación a presentar para cada uno de ellos) en esta ocasión vamos a entrar a definir en profundidad uno de estos procedimientos de autorización: la declaración responsable en Marbella.

La declaración responsable es un procedimiento relativamente novedoso y que aporta grandes beneficios a los particulares, ya que permite que los largos tiempos de espera que suele tardar la administración en otorgarnos una licencia de obra se reduzcan prácticamente a cero. Es por ello por lo que en este post queremos explicarte en profundidad qué es una declaración responsable, cuales son todos los casos en los que puede utilizarse la declaración responsable y cuál es la documentación que hay que reunir.

Aun así, te recomendamos que en todo momento te dejes guiar por un Arquitecto que te ayude en el proceso de tramitación ya que, además de ser el encargado en elaborar el proyecto técnico (en caso de que este sea necesario) podrá asesorarte durante todo el proceso

 ¿Qué es la declaración responsable?

La declaración responsable es un “documento firmado por el solicitante, que acompaña a la instancia principal normalmente en el inicio de un expediente para el ejercicio de una actividad, en el que declara, bajo su responsabilidad, que cumple con todos los requisitos exigidos por la normativa”.

A diferencia de la licencia, con la declaración responsable no necesitamos ningún tipo de respuesta por parte de la Administración, sino que, desde el momento de su presentación, podemos iniciar la actividad que hayamos solicitado.

 Actuaciones sometidas a declaración responsable.

De forma genérica, se pueden tramitar por el procedimiento de declaración responsable: las obras de escasa entidad técnica que no precisen proyecto técnico y que se refieran a obras de conservación y mantenimiento, reformas en edificaciones existentes u otras actuaciones que cumplan unos requisitos específicos.

En el caso de Marbella, las obras sometidas a declaración responsable se dividen en tres tipos:

-Actuaciones que no requieren documentación técnica.

-Actuaciones que requieren la presentación de un documento descriptivo y gráfico (y donde debe participar obligatoriamente un Arquitecto).

-Actuaciones que requieren proyecto visado (que solo podrán tramitarse mediante declaración responsable en casos concretos).

ACTUACIONES QUE NO REQUIEREN DOCUMENTACIÓN TÉCNICA

• Revestimientos y acabados (pintura) que no superen la superficie de 500m² y que no necesiten medios para trabajar en altura.

• Instalaciones interiores de edificaciones (electricidad, agua saneamiento…) que afecten solo a una vivienda o local de superficie inferior a 300m²

• Limpieza y desbroce de solares que no implique movimientos de tierra.

• Vallado de solares mediante postes y valla metálica.

• Obras de mantenimiento y conservación de piscinas y pistas deportivas.

• Reparación puntual de cubiertas planas, terrazas o balcones (siempre que no se necesiten medios para trabajar en altura).

• Mejora y refuerzo de aislamiento en cerramientos y suelos.

• Colocación de nuevas carpinterías interiores.

ACTUACIONES QUE REQUIEREN UN DOCUMENTO DESCRIPTIVO Y GRÁFICO

• Adaptación y acondicionamiento de locales comerciales (con superficie inferior a 750m²) siempre y cuando no tenga impacto en el patrimonio, ni esté situado en un bien de dominio público.

• Revestimientos y acabados (pintura) que si superen la superficie de 500m² o que necesiten medios para trabajar en altura.

• Construcción de escaleras interiores y ascensores (que no requieran proyecto).

• Cambios en la distribución interior que no alteren los usos existentes ni superen la superficie de 1.000m² de tabiquería.

• Demoliciones de construcciones de hasta 500m² de superficie construida.

• Construcciones de escasa entidad que no sean de uso residencial o público ni superen los 20m² de superficie construida.

• Construcción de cerramientos de parcela a linderos privados.

• Instalación, reforma o sustitución de instalaciones de placas solares fotovoltaicas.

ACTUACIONES QUE REQUIEREN PROYECTO VISADO

Estas obras sólo podrán autorizarse mediante declaración responsable cuando se realicen en suelo urbano consolidados y sobre edificaciones que sean conformes a la ordenación urbanística (es decir, las viviendas irregulares o en situación de asimilado a fuera de ordenación no podrían realizar estas actuaciones mediante declaración responsable).

• Apertura de huecos o reparación de muros estructurales o de cargan.

• Construcción de ascensores.

• Modificación de cubiertas cuando varíen la composición general exterior del edificio.

• Instalaciones interiores de edificaciones siempre que superen una superficie de 1.000m².

• Cambios en la distribución interior que alteren los usos existentes o que la superficie sea superior a 1.000m².

¿Qué documentación hay que presentar?

DOCUMENTACIÓN MÍNIMA OBLIGATORIA

Como mínimo, independientemente de cual sea el tipo de declaración responsable al que esté sometido mi actuación habrá que presentar:

• Documentación que acredite la personalidad del declarante (DNI, poder de representación…)

• Justificante de haber abonado la Tasa correspondiente, así como el ICIO.

• Aval para garantizar la correcta gestión de los residuos de la construcción.

DOCUMENTACIÓN TÉCNICA

En el caso de las obras sometidas a declaración responsable que necesiten proyecto visado, será necesario presentar los siguientes documentos (salvo que alguno de ellos no sea necesario según la actuación concreta): Memoria, Planos, Presupuesto, Estudio de seguridad y salud (o estudio básico de seguridad y salud), estudio de gestión de residuos de construcción y demolición.

En el caso de que no sea necesario presentar proyecto visado, será suficiente con presentar una memoria descriptiva-gráfica (con los croquis, fotografías, planos… que sean necesarios en función de la actuación).

En ambos casos, deberás contar con un Arquitecto que será el encargado de elaborar dicha documentación y de realizar todos los trámites de la declaración responsable.

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Licencias de obra en Sotogrande – San Roque

Actividad municipal con motivo de instalaciones, construcciones u obras, tendentes a verificar si se realizan con sujeción a las normas urbanísticas de edificación y de policía vigentes, en orden a comprobar que aquellas se ajustan a los Planes de Ordenación vigentes, que son conformes al destino y uso previstos, que no atentan contra la armonía del paisaje y condiciones de estética, que cumplen con las condiciones técnicas de seguridad, salubridad, higiene y saneamiento y que no existe ninguna prohibición de interés artístico, histórico o monumental.

Obras menores

- Ajardinamiento, pavimentación, solares de patios, aceras perimetrales en terrenos de dominio privado y siempre que no afecte a ningún servicio o instalación pública ni a conductos generales, ni se altere la rasante natural del terreno.

-Cambio o sustitución de carpintería interior y de aparatos sanitarios.

-Las actuaciones provisionales de sondeo y prospecciones en terrenos de dominio privado.

-Limpieza y desbroce de solares siempre que no alteren la rasante natural del terreno.

-Obras de limpieza y pintura interior de los edificios o de patios.

-Obras que impliquen pequeños cambios puntuales en la distribución interior.

-Ocupación de vía pública con contenedores y colocación de vallas provisionales.

-Pintura y acabados de fachadas o medianeras así como la reparación de paramentos y/o la sustitución de elementos dañados en fachada (barandillas, molduas y similares).

-Reforma, reparación, renovación o modificación de revestimientos.

-Reparación de tuberías de instalaciones, desagües y albañales en el interior del edificio.

-Reparación o sustitución de carpintería exterior de la misma dimensión, sin modificación de huecos, así como la colocación de rejas y de toldos en fachada.

-Reparación puntual de cubiertas y azoteas, y aquellas consistentes en la reparación de problemas de humedades, filtraciones, etc, siempre y cuando no afecten a los elementos estructurales.

-Reparación, renovación o modificación parcial de las instalaciones anteriores.

Se considerarán obras menores aquellas que tengan por objeto la realización de reformas, conservaciones o demoliciones que no afecten a la estructura, fachadas o cubiertas de edificio sy no precisen andamios, siendo su tramtitación efectuada por el procedimiento abreviado. No obstante lo anteriormente expuesto, precisarán de informe técnico previo las siguientes obras menores:

• Adaptación, reforma o ampliación de local.

• Marquesinas.

• Rejas o toldos en local.

• Cerramiento de local.

• Cambio de revestimientos horizontal o vertical en local.

• Rejas en viviendas.

• Tubos de salida de humos.

• Sustitución de impostas en terrazas.

• Repaso de canalones y bajantes.

• Carpintería exterior.

• Limpiar y sanear bajos.

• Pintar o enfoscar fachadas en locales, o viviendas con altura superior a 3 metros.

• Abrir, cerrar o variar huecos en muro.

• Cerrar pérgolas (torreones).

• Acristalar terrazas.

• Vallar parcelas o plantas diáfanas.

• Centros de transformación.

• Tabiquería interior en vivienda so portal (demolición o construcción).

• Rótulos.

• Otras actuaciones en la vía pública (como anuncios publicitarios, vallados de espacios libres…)

Todas las demás obras no relacionadas en este apartado y que además no posean las características que se expresan, tendrán la consideración de Obra mayor.

Documentación obra menor

-Documento justificativo del depósito de la tasa e ICIO

-Plano de situación (e 1/2000)

-Presupuesto detallado de las obras

-Croquis acotado del estado actual y reformado

-Fotografías de la zona donde se interviene.

Declaración responsable

Actividades, instalaciones u obras de escasa entidad técnica, que no precise proyecto técnico y en las que el impacto urbanístico o ambiental que causen sea nulo. En concreto:

1. Obras de conservación y mantenimiento de las edificaciones (siempre que no supongan aumento de volumen ni modificación de elementos estructurales). Se permiten las siguientes obras:

• Obras de limpieza y pintura interior de los edificios o patios.

• Reparación puntual de cubiertas y azoteas.

• Pintura y acabados de fachada o medianeras, así como reparación de pavimentos dañados.

• Reparación o sustitución de carpintería exterior de la misma, sin modificación de huecos, así como la colocación de rejas y toldos en fachadas.

• Reparación de tuberías de instalaciones, desagües y albañales en el interior del edificio.

2. Obras en el interior de edificios de uso residencial que no incidan en la estructura ni en la fachada del mismo, que no precisen dirección de obra no modifiquen el uso ni el volumen existente, que no encierren peligrosidad y que no requiera acreditar el cumplimiento de determinaciones de la normativa en vigor, ni modifiquen las condiciones de habitabilidad, accesibilidad y de seguridad. Están incluidas las siguientes obras

• Reforma, reparación, renovación o modificación de revestimientos.

• Cambio o sustitución de carpintería interior y de aparatos sanitarios.

• Reparación, renovación o modificación parcial de las instalaciondes interiores.

• Obras que impliquen pequeños cambios puntuales en la distribución interior.

Estas obras también se permitirán en locales con uso comercial siempre que: no se pretenda realizar con ellas un cambio de uso, no incluyan la instalación de equipos especiales que necesiten medidas correctoras o no modifiquen las condiciones de normativa de obligado cumplimiento que le sea de aplicación.

3. Limpieza y desbroce de solares siempre que no alteren la rasante natural.

4. Actuaciones provisionales de sondeo y prospecciones.

5. Ajardinamiento, pavimentación, soleras de patios, aceras perimetrales en terrenos de dominio privado.

6. Ocupación de la vía pública

Quedan excluidas estas actuaciones siempre que concurra alguna de las siguientes circunstancias:

1. Obras que requieren proyecto técnico (edificación de nueva construcción, de intervención total, elementos protegidos…)

2. Obras cuyo presupuesto sea superior a 50.000€

3. Que para la actuación pretendida sea preceptiva la autorización de otras Administraciones.

4. Revista una complejidad especial que requiera un análisis etenido.

5. Actuaciones en edificaciones en suelo no urbanizable.

 Las actuaciones comunicadas no podrán iniciarse, en ningún caso, antes del transcurso de diez días hábiles, a contar desde el día siguiente al de la fecha de su puesta en conocimietnod en la administración.

 Documentación declaración responsable: Plano de situación, plano de emplazamiento, presupuesto detallado, croquis acotado del estado actual y reformado, fotografías de la zona donde se interviene.

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Licencias de obra en Marbella

Si alguna vez te has construido tu propia vivienda, has realizado reformas en la vivienda que ya tienes o modificado algún elemento de tu parcela seguramente ya hayas oído hablar de las licencias de obra. Pero, ¿cuánto sabes sobre ellas? ¿sabes cuántos tipos de licencia hay, cuál es el procedimiento y la documentación necesaria?

La información relativa a las licencias de obra suele ser un tanto confusa principalmente porque, aunque la legislación estatal y autonómica establece unas bases comunes que todos los municipios deben cumplir, al final son los Ayuntamientos los que mediante ordenanzas establecen las condiciones y tipos de licencia que hay en un municipio en concreto.

En este post vamos a explicarte todos los aspectos básicos que necesitas saber sobre los diferentes tipos de licencias de obra que existen, especificando para el caso concreto de Marbella.

¿Qué es una licencia de obra?

La licencia de obras es un permiso requerido por la administración local (Ayuntamientos) para la realización de cualquier tipo de construcción, instalación… en cualquier tipo de suelo, ya sea urbano, urbanizable o no urbanizable.

Las licencias de obra han constituido tradicionalmente el único modo en que las Administraciones Públicas intervienen en el uso del suelo y edificación del suelo. El objetivo de estas es comprobar que la actuación que pretendes realizar se ajusta a las normas urbanísticas (en cuanto a uso del suelo, número de plantas, edificabilidad y ocupación, condiciones mínimas de habitabilidad, etcétera) según lo que dispongan las ordenanzas del municipio.

¿Qué tipos de licencia hay? ¿Cuál es el procedimiento?

Existen dos tipos de licencia: las licencias de obra mayor y las licencias de obra menor.

Licencia de obra mayor

Podríamos decir que es la licencia “típica”, ya que de forma general es la que se suele requerir con mayor frecuencia, como en obras de nueva planta, reformas que afecten a elementos estructurales o que alteren el volumen, uso de las instalaciones, número de viviendas o cualquier otro parámetro urbanístico, así como aquellas que afecten a la composición exterior o a las condiciones de habitabilidad o seguridad…

En cuanto a la documentación que se requiere para obtener este tipo de licencias es la siguiente:

- Copia de liquidación de la tasa por licencia urbanística.

- Carta de pago de fianza del coste de la gestión de residuos de construcción y demolición que se prevea producir (que será devuelta a la finalización de la obra, tras presentación del certificado final de obras).

- Copia del plano oficial acreditativo de haberse efectuado el señalamiento de alineaciones y rasantes.

- Cédula urbanística, si estuviera implantada.

- Proyecto básico o proyecto de ejecución, que deberá ir acompañado de:

• En el caso de proyecto básico: justificación de conexión a las redes de los distintos servicios urbanos, acometidas, justificación de adaptación del acerado, separata de justificación del cumplimiento de las condiciones de protección contra incendios…

• En el caso de proyecto de ejecución: Documentos visados de dirección facultativa de los técnicos competentes que intervienen en la obra (Director de Obra, Director de ejecución de obras y coordinador de seguridad y salud).

-Documentación de otras administraciones sectoriales: Existen ciertas actuaciones que afectan a otras administraciones además de la urbanística (como puede ser el caso de viviendas que se encuentre en el entorno de un edificio BIC, viviendas con algún tipo de protección, actuaciones que requieren de aprobación por parte de la administración medioambiental…) en estos casos, la documentación a presentar en el ayuntamiento deberá ir acompañada de la documentación que exijan estas otras administraciones (cultura, medio ambiente…) dependiendo del caso concreto en el que nos encontremos.

Licencia de obra menor

Tendrán la consideración de obras menores, las realizadas en vía pública relacionadas con la edificación contigua, las pequeñas obras de reparación, modificación o adecentamiento de edificios y las obras en solares o patios.

La documentación es diferente a la que hay que presentar en el caso de las licencias de obra mayor, no requiriendo en este caso de proyecto técnico como tal. Esta documentación sería:

- Copia de liquidación de la tasa por licencia urbanística.

-Plano de situación de la parcela en el planeamiento.

-Descripción de las obras que pretenden realizarse y presupuesto de las mismas.

-Planos, croquis o fotografías que sean necesarias para la definición de las obras.

¿Existen obras no sometidas a licencia?

Si. Recientemente se ha incorporado una nueva figura que sustituye a las licencias (tanto de obra mayor como de obra menor) con el objetivo de simplificar y agilizar la tramitación administrativa. Esta nueva figura, denominada declaración responsable únicamente podrá utilizarse en los casos que señalen las ordenanzas.

¿Qué es una declaración responsable?

La declaración responsable es un “documento firmado por el solicitante, que acompaña a la instancia principal normalmente en el inicio de un expediente para el ejercicio de una actividad, en el que declara, bajo su responsabilidad, que cumple con todos los requisitos exigidos por la normativa”. Es decir, mediante esta figura declaramos que cumplimos todos los requisitos, que tenemos toda la documentación que lo acredita y que vamos a mantener este cumplimiento durante todo el tiempo que sea necesario.

A diferencia de la licencia, con la declaración responsable no necesitamos ningún tipo de respuesta por parte de la Administración, sino que, desde el momento de su presentación, podemos iniciar la actividad que hayamos solicitado. No obstante, esto no quiere decir que estemos exentos de que la administración controle que lo que hemos declarado es, efectivamente cierto, sino que en cualquier momento un técnico podrá inspeccionar la obra y paralizarla en caso de que existan algún incumplimiento (con la correspondiente sanción en su caso).

¿Cuál es el procedimiento?

Las obras no podrán iniciarse antes de que transcurran quince días hábiles contados a partir del día siguiente en el que se haya presentado la siguiente documentación:

-Copia de liquidación de la tasa por licencia urbanística.

- Fotocopia del plano de Calificación del PGOU, plano callejero, fotografía aérea u otro análogo.

-Descripción de las obras que la componen, indicando calidad de los materiales, cantidad y presupuesto.

-Planos, croquis o fotografías necesarias para la definición de las obras.

Actuaciones sometidas a declaración responsable

Están sujetas a declaración responsable (no siendo necesaria licencia de obra mayor ni menor) las siguientes obras:

-Obras de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no requieran proyecto.

-Obra nueva siempre y cuando se cumplan los siguientes requisitos: que no tenga carácter residencial ni público y que se desarrolle en una sola planta.

-Intervenciones sobre edificaciones existentes que cumplan los siguientes requisitos: que no supongan una intervención total sobre el edificio y, que, siendo una intervención parcial, esta no afecte a la composición general exterior, la volumetría, el sistema estructural ni cambie el uso.

En ese sentido, las ordenanzas de Marbella excluyen de la presentación mediante declaración responsable (debiendo solicitarse la correspondiente licencia) las siguientes actuaciones (entre otras):

-Aquellas cuyo presupuesto sea mayor a sesenta mil euros.

-Las que modifiquen la distribución interior, salvo aquellas redistribuciones parciales que no alteren el uso de las dependencias.

-Restauración de edificaciones en Centro Histórico (así como alteraciones en fachadas o cubiertas).

-Movimientos de tierra (salvo desbroces o limpiezas).

-Tala de árboles, trasplante y reducción de copa de árboles.

-Ampliaciones (incluso acristalamientos de terrazas) o demoliciones.

Hola soy Javier Muñoz Fuentes, Arquitecto colegiado 1856 del COA Málaga. Cuentame como puedo ayudarte…..Puedes encontrarme en el +34 654 00 11 69

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Licencias de obra en Málaga

Las licencias de obra han constituido tradicionalmente el único modo en el que las Administraciones Públicas intervienen en el uso y edificación del suelo. Sin embargo, en los últimos años, la múltiple normativa urbanística y sectorial existente y la tardanza en el cumplimiento de los plazos de emisión de las licencias han desembocado en que conseguir una licencia de obras sean un procedimiento realmente complejo.

Es por ello por lo que se ha modificado la normativa referente a las licencias de obra, con el fin de simplificar estos procedimientos y de agilizar la actividad administrativa. Sin embargo, estos cambios en la normativa sumados al hecho de que cada municipio tiene sus propias ordenanzas, suelen generar una mayor confusión en la población. Es por ello por lo que en este post vamos a explicarte todo lo que debes saber sobre las licencias de obra en Málaga

Normativa anterior – obra mayor y obra menor

Anteriormente, las licencias de obra han estado clasificadas tradicionalmente en dos tipos: licencias de obra mayor y licencias de obra menor. Todos los actos de construcción estaban sometidos a uno de estos dos tipos de licencia, y no existían otros elementos que agilizaran los trámites para su obtención.

Las licencias de obra mayor eran exigidas para obras de nueva planta, cambios de uso en inmuebles, modificaciones de la obra realizada que alteraran alguno de los parámetros urbanísticos, obras que afecten a la estructura del edificio… mientras que las licencias de obras menores (como su propio nombre indica) eran requeridas para obras de menor envergadura, tales como reparaciones simples, sustitución de revestimiento, instalación de calefacción o aire acondicionado…  

Normativa actual – Licencias, declaración responsable y actos no sujetos a licencia.

Desde la entrada en vigor de la Directiva 2006/123/CE, de 12 de diciembre de la Unión Europea se ha tratado de simplificar la actuación administrativa introduciendo nuevas figuras distintas de la licencia para reducir los plazos de espera.

Actualmente, en el municipio de Málaga, podemos diferenciar entre tres “niveles” de autorizaciones, que explicaremos a continuación, y son:

-Actos sujetos a licencia (de Tipo 1, Tipo 2 o Tipo 3)

-Actos sujetos a declaración responsable o comunicación previa.

-Actos no sujetos a licencia ni otros instrumentos de autorización.

• ACTOS SUJETOS A LICENCIA – TIPOS DE LICENCIA Y PROCEDIMIENTO.

¿Qué actos requieren licencia?

Una licencia es, según su definición “una declaración expresa que hace una persona, especialmente con autoridad legal, para permitir que se haga cierta cosa”. En el contexto que estamos tratando, una licencia sería la resolución administrativa de un procedimiento en la que esta (la administración) nos autoriza expresamente a realizar aquella actividad que hemos solicitado. Requerirán la obtención de licencia los siguientes actos:

-Parcelaciones urbanísticas.

-Obras de nueva planta, construcción, edificación e implantación de instalaciones

-Obras de ampliación, modificación, reforma y rehabilitación.

-Obras en establecimientos permanentes comerciales de superficie útil >750m²

-Demoliciones totales o parciales de inmuebles.

-Actos en suelo urbanizable, no urbanizable o en inmuebles fuera de ordenación.

-El cambio o modificación de uso, total o parcial, de las construcciones, edificaciones e instalaciones.

¿Qué tipos de licencia hay?

Existen tres tipos de licencia: licencias tipo 1, tipo 2 y tipo 3:

• Licencias tipo 1: Se requerirán este tipo de licencias para las obras de mayor complejidad técnica o urbanística.

Requieren la redacción de un proyecto de obras de edificación, visado y será necesario siempre tener dirección de obras y certificado final de obras.

• Licencias tipo 2: Es el siguiente escalón a las licencias de tipo 1 y se utilizan para obras de menor complejidad técnica o urbanística pero que requieren para su otorgamiento de alguna autorización sectorial (de otras administraciones como: medio ambiente, patrimonio histórico…)

Requerirán la redacción de una memoria técnica descriptiva y gráfica.

• Licencias tipo 3: Para obras de escasa complejidad técnica o urbanística para las que no sea exigible ni el proyecto de las licencias tipo 1 ni la memoria de las licencias tipo 2.

¿Cómo sé qué tipo de licencia tengo que pedir?

La exigencia de uno u otro tipo de licencia depende del tipo de actuación, del uso del inmueble, del tipo de suelo en el que se encuentra (urbano consolidado, no consolidado, no urbanizable…), de si tiene algún tipo de protección…

Son muchas variables las que intervienen, por lo que te recomendamos que contactes con un arquitecto que será quien pueda asesorarte en el tipo de licencia que tienes que pedir y quien se encargará de elaborar toda la documentación y realizar los trámites necesarios.

• ACTOS SUJETOS A DECLARACIÓN RESPONSABLE

¿Qué es la declaración responsable?

Es un “documento firmado por el solicitante, que acompaña a la instancia principal normalmente en el inicio de un expediente para el ejercicio de una actividad, en el que declara, bajo su responsabilidad, que cumple con todos los requisitos exigidos por la normativa”. A diferencia de la licencia, con la declaración responsable no necesitamos ningún tipo de respuesta por parte de la Administración, sino que, desde el momento de su presentación, podemos iniciar la actividad que hayamos solicitado.

¿Qué actos se pueden tramitar por declaración responsable?

-Actuaciones en locales comerciales con superficie inferior a 750m² (siempre que las obras que se pretenden realizar no requieran proyecto).

-Instalaciones auxiliares en vía pública.

-Obras de reparación y reforma que no afecten a la estructura, a la disposición interior y que no modifiquen esencialmente el aspecto exterior del inmueble e instalaciones.

• ACTOS NO SUJETOS A INTERVENCIÓN URBANÍSTICA MUNICIPAL

Existen una serie de actos que no requieren solicitar una licencia ni presentar una declaración responsable, y son, entre otras, las siguientes:

Actuaciones en viviendas: Obras en el interior de la vivienda o en las zonas comunes de edificios de viviendas que cumplan las condiciones de que no afecten al subsuelo, a la estructura, a la disposición interior (es decir, que no se ejecute o elimine la tabiquería) ni modifique el aspecto exterior.

Estas obras podrán consistir, por ejemplo, en:

o    Reparación de revestimiento, solerías, alicatados, falsos techos…

o    Reparación puntual de instalaciones.

o    Pintura interior

o    Sustitución o reparación de puertas, etcétera.

Actuaciones urbanísticas para la ejecución del planeamiento: Como, por ejemplo: las segregaciones que estén contenidas en los proyectos de reparcelación, las obras de urbanización vinculadas a los instrumentos de planeamiento de desarrollo, las obras que sean consecuencia de una orden de ejecución directa de la administración, etcétera.

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Viviendas con fines turísticos: datos importantes que debes conocer

1. ¿QUÉ ES UNA VIVIENDA CON FINES TURÍSTICOS?

Se entiende por vivienda con fines turísticos aquellas ubicadas en inmuebles situados en suelo de uso residencial, donde se vaya a ofrecer mediante precio el servicio de alojamiento, de forma habitual y con fines turísticos.

2. ¿TODAS LAS VIVIENDAS PUEDEN SER CONSIDERADAS “VIVIENDAS CON FINES TURÍSTICOS”? ¿CUÁNDO SE CONSIDERAN ESTABLECIMIENTOS DE APARTAMENTOS TURÍSTICOS?

Ante todo, la vivienda deberá estar ubicada en suelo de uso residencial y cumplir con los requisitos que se resumen en el siguiente apartado. No obstante, no tendrán la consideración de viviendas con fines turísticos si se encuentra en alguno de los siguientes casos:

• Que las viviendas se cedan sin contraprestación económica.

• Que la vivienda se contrate por tiempo superior a dos meses (de forma continuada) por la misma persona usuaria.

• Las viviendas situadas en medio rural. Estas viviendas, en caso de que se destinen a alojamiento turístico, se considerarán como “casa rural” o como “vivienda turística de alojamiento rural” y deberán cumplir las condiciones de su normativa específica.

• Los conjuntos formados por tres o más viviendas o apartamentos de una misma persona titular que estén ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles (contiguos o no, pero que estén en el radio de un kilómetro). En este caso serán considerados como establecimientos de apartamentos turísticos. Si este es tu caso, te recomendamos que leas nuestro post: Preguntas frecuentes sobre apartamentos turísticos, ya que en el te aclaramos todas las dudas que puedas tener.

3. ¿QUÉ REQUISITOS DEBE CUMPLIR MI VIVIENDA PARA SER UNA VIVIENDA CON FINES TURÍSTICOS?

Los requisitos de las viviendas con fines turísticos se definen en el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, y son, entre otros, los siguientes:

• Disponer de licencia de ocupación, y cumplir con las condiciones técnicas y de calidad exigibles a las viviendas (según las ordenanzas del municipio en que se encuentre la vivienda)

• Las habitaciones deben tener ventilación directa al exterior o a patios y tener un sistema de oscurecimiento de las ventanas.

• Estar suficientemente amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres necesarios para su uso inmediato y acorde al número de plazas de que dispongan.

• Disponer de Hojas de Quejas y Reclamaciones, y de Botiquín de primeros auxilios.

• Que exista limpieza de la vivienda a la entrada y salida de nuevos clientes, y que haya ropa de cama, lencería, menaje de casa en general, en función de la ocupación de la vivienda y un juego de reposición.

Como ves, son aspectos fácilmente alcanzables. No obstante, en este post hemos resumido los requisitos exigidos, pero hay algunos más. Por ello, si tienes la intención de destinar tu vivienda a vivienda con fines turísticos te recomendamos que contactes con un técnico para que pueda asesorarte sobre cuáles son específicamente las condiciones que debe cumplir tu vivienda. En MunozBarcia estaremos encantados de solucionar tus dudas sin compromiso alguno.

4. ¿QUÉ CAPACIDAD MÁXIMA PUEDE TENER MI VIVIENDA?

La capacidad máxima de la vivienda dependerá del tipo de vivienda con fines turísticos que sea, existiendo dos tipos:

• Completas: Cuando la vivienda se cede en su totalidad.

• Por habitaciones: Cuando la persona propietaria resida en ella.

Si se trata de una vivienda del tipo completo no podrá ser superior a 15 plazas, cuando se trata del tipo por habitaciones no se podrá superar las 6 plazas. En ningún caso se podrá alojar a más de 4 personas por habitación.

 5. ¿QUÉ TRÁMITES TENGO QUE HACER PARA INICIAR LA ACTIVIDAD?

Para iniciar la actividad como vivienda con fines turísticos deberá cumplimentar y presentar el formulario de “declaración responsable para inicio o ejercicio de la actividad” en el que se declara, entre otros aspectos, que cumple con la normativa vigente para ejercer la actividad. El registro de entrada que figura en la Declaración acreditará haber cumplido con su obligación de presentar esta Declaración Responsable y ya podrá prestar el servicio de alojamiento turístico en su vivienda de forma reglada.

Posteriormente, la Consejería de Turismo procederá a inscribir la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía. Para ello le solicitará una serie de documentación (que podrá haber presentado previamente junto con la declaración responsable para agilizar los trámites) como, por ejemplo:

• Copia de la licencia de ocupación o documento equivalente (de no contar con ella, consulte con un técnico).

• Título para la explotación de la vivienda (escritura de propiedad u otros)

• Copia del IBI u otro documento que acredite la referencia catastral.

• Certificado de empadronamiento del propietario de la vivienda, si se trata del tipo “por habitaciones”.

Una vez aportada la documentación, recibirá una resolución por la que se le inscribe en el Registro de Turismo y se le asignará un código. Este código deberá indicarlo en toda publicidad o promoción que realice por cualquier medio, incluidas las plataformas “online”.

6. ¿QUÉ OCURRE SI INICIO LA ACTIVIDAD SIN PRESENTAR LA DECLARACIÓN RESPONSABLE?

En caso de ejercer la actividad sin haber presentado esta Declaración Responsable se considerará la vivienda como clandestina, estando tipificado y sancionado cono infracción grave según lo dispuesto en la Ley de Turismo de Andalucía.

 7. QUIERO DEJAR DE ALQUILAR MI VIVIENDA CON FINES TURÍSTICOS ¿QUÉ TENGO QUE HACER?

En caso de que no quieras alquilar más tu vivienda, deberás cumplimentar nuevamente un formulario denominado “declaración responsable para el acceso y ejercicio de la actividad”. Se trata del mismo formulario que presentó para inscribirse en el Registro de Turismo de Andalucía, solo que ahora deberá seleccionar la casilla identificada como “cese de la actividad”. 

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